智庫 | 直面疫情“黑天鵝”：經(jing)濟影響、社會反(fan)思與房地產行業的“渡劫”策略
2020-02-07 5309
引言
“黑天鵝”比“灰犀牛”先來了一步！
近年，中國房地產市場面臨的困難和不確定性增多，“風險”成為行業運行主題詞；行業研究者幾乎將全部精力都投入在應對宏觀經濟、外貿摩擦、貨幣政策、調控政策等可預期風險上，對中美摩擦升級、房地產稅等潛在風險模擬設計各種場景，開展局勢推演和壓力測試。多年后，市場已初步消化掉這些“灰犀牛”的預期影響，企業和居民心態也由“等待靴子落下”變得更加適應、從容。
但在這些可預見的風險外，筆者心中始終存在一絲隱憂：“在長期同時承受宏觀經濟、政策壓制、輿論批判、需求端（人口、供需態勢轉變）、要素端（資本、土地、人力）等多重壓力后，房地產行業的承壓空間還剩多少？是否會在毫無準備的時間突然遭遇一只“黑天鵝”，讓情形雪上加霜？”以至于筆者在近年面對企業的所有場合都不惜“掃興”，反復強調“深刻認識行業風險的根本變化，現金為王、寧缺毋濫、收縮發展、落袋為安，切忌好高騖遠”。遺憾的是，“黑天鵝”會以這樣的方式不期而至。
1月20日，疫情消息確認。筆者甚至有些后悔，早在2019年12月下旬，筆者就在某群中看到武漢友人轉發了不明原因肺炎的消息，只是在大量碎片化的信息中這一條像極了“謠言”的截圖很快被淹沒、忽略，才讓我們這群被桎梏于數據推理、緊盯著政策、熱衷于實驗驗證的“研究者”如今“雙黃連配口罩——有苦說不出”。
庚子年春節注定將以不尋常的方式成為國家共同記憶，富起來之后漸被遺棄的“有錢沒錢、回家過年”的傳統又找回歸宿。春節的家庭團聚、被意外延長的假期暫時推遲了公眾對即將到來的經濟、社會沖擊的擔憂。但必須認識到，疫情毫無疑問將打破2019年末中國宏觀經濟短暫企穩的局面，我們至少要面對嚴峻的上半年，預計一季度經濟增速可能在3%——4%（較“非典”期間2%的影響更大），上半年經濟增速可能低于5.0%（預計4.5%——5.0%），全年經濟增速維持在6%以下（預計5.8%±0.3%）；結合國際社會反映，疫情可能將在若干年內產生深遠影響。在準確定量核算疫情損失前，有必要就疫情對宏觀經濟、社會、進而對房地產行業的影響做定性分析，提供決策參考。
一、疫情形勢與演化趨勢預測
此次疫情的時間線索如表1。截至2月5日14時，全國已確診新型病毒肺炎患者24377例，疑似23260例，死亡492例，治愈939例。自公布之日起，確診人數僅半個月即接近2003年SARS內地確診總人數5327例的5倍。
與2003年“非典”疫情相比，此次疫情防控在“天時、地利、人和”三方面所面臨的困難有過之而無不及。首先，兩次疫情起始時間均處于各類病毒傳播、流行性感冒高發的冬季，寒冷、潮濕的氣候有利于病毒擴散，且感染疾病癥狀容易與其他類感冒癥狀混淆，使得病患的識別診斷更加復雜、困難，也增加了交叉感染的風險，加劇了民眾恐慌。其次，兩次疫情起點均位于地理空間開放程度高、人口通勤量大、商貿活動頻繁的大省。此次疫情起點位于“九省通衢”的湖北省武漢市，與上次疫情傳播鏈條清晰相比，現在公路、鐵路、航空交通網絡的復雜性、客運量以及私家車保有量遠超上次。在社會公布、各地布防前，新冠病毒傳播就已呈現出更廣、更散、更無序的擴散特征，疫情圍堵、防控的頭緒極難厘清，一周內讓全國大多省份進入一級響應，兩周間所有省份出現確診病例，確診+疑似病例接近3萬，波及23個國家；湖北省內黃岡、孝感、襄陽、荊州、隨州、宜昌、荊門，遠至浙江溫州相繼淪為重災區，北京、上海、廣州、深圳等中心城市在節后返程潮到來后防控形勢嚴峻。第三，此次疫情恰發生在中國傳統春節前夕，近20億人次密集遷徙的“春運”為病毒提供了危險的爆發傳染條件。
圖(tu)1 全國(guo)新冠肺炎確診/疑似累計病例數(shu)走勢圖(tu)
（數據來(lai)自(zi)國(guo)家衛生(sheng)健康委員會公布數據）
圖2 全(quan)國新冠肺炎確診(zhen)/疑似累計病例(li)數(shu)走勢(shi)圖
（數據來自國家衛生健康委員會公布數據）
關于疫情走勢，我們咨詢流行病學專家、梳理現有權威觀點和研究，總結出以下兩方面主要問題：
1.哪里的疫情會更嚴重？——需要重點關注的地區
美國約翰霍普金斯大學運用“疫情邊界控制決策支持框架”，綜合世界衛生組織（WHO）、美國疾病預防控制中心（ECDC）、中國疾病預防控制中心（CCDC）、中國衛生應急辦公室（NHC）等數據源，評估世界疫情擴散態勢，制作了“冠狀病毒擴散地圖”。進而采用隨機集合種群流行病模擬工具模擬疫情動態，考慮了邊境防范機制（入境檢查），估計了中國和世界疫情高危的城市（機場）。結果顯示，早在2019年12月初武漢已有數百人的最初感染者，1月25日中國大陸實際感染人數應有20000例（當日國內公布確診1353例，疑似1978例）。除中國疫源地湖北周邊和外圍北、上、廣、深、浙江（溫州、杭州）等工作崗位密集區域之外，東亞和東南亞國家如日本、韓國、泰國、馬來西亞、越南面臨的病毒威脅程度更高；美國西海岸西雅圖、舊金山、洛杉磯和圣地亞哥，東北部的紐約、芝加哥等中國旅客常入境城市，以及歐洲的法國、英國、德國、意大利中心城市，澳洲東部的悉尼、墨爾本等城市也將是病毒傳播的主要輸入口。南美洲和非洲的個別城市存在潛在從歐美國家傳入的二次脆弱性。
圖3 新冠肺炎在世界范圍內的確(que)診分布態勢
（資料引(yin)自(zi)美(mei)國約翰霍普金斯大學團(tuan)隊，數據截至2020年(nian)2月3日，原文地址：//gisanddata.maps.arcgis.com/apps/opsdashboard/index.html#/bda7594740fd40299423467b48e9ecf6）
圖4 新冠肺炎在中國和世界傳播的(de)高危地區
（資料引自美國(guo)約翰霍普金斯(si)大學團隊，數據截至2020年1月25日，原文(wen)地址：//www.biorxiv.org/content/10.1101/2020.01.21.914044v2）
疫情發生后，交通和移動位置大數據卻“較少披露”，基于人口流動數據的疫情傳播路徑預測研究竟然不多（這本應是多年積累的優勢）。全國地理學研究生聯合會“疫情地圖項目組”2月1日在《可能會說謊的地圖-重新審視全國疫情的地理格局》一文展示了地級市尺度的疫情分布特征（原文地址：//mp.weixin.qq.com/s/AZdMzefr2vWTywcnp-Wcow）。目前疫情傳播以湖北為中心的圈層分布態勢明顯，而浙、粵、京、滬則是遠距離爆發點，疫情傳播呈現出“按照地理距離圈層擴散+重點中心城市跳躍增長”的態勢。
綜合各方面(mian)研究(jiu)，我們(men)認(ren)為(wei)：
（1）經濟活動越頻繁、人口越稠密、遷徙越多的大城市，包括東南沿海中心城市和各省省會城市都可能是疫情高發的危險區域。
（2）武漢是中部中心城市，周邊均為人口多、經濟發展和城鎮化水平中等的地區，如四川、河南、安徽、江西、湖南以及重慶東部邊緣地區，到武漢務工、就學人數較多，通勤頻率較高，商業往來頻繁；疫情必然更加嚴重，目前確診情況可能低于實際感染者情況，甚至可能成為第二梯次疫情高發區，需要關注該類地區采取類似武漢的交通限制措施的可能。
（3）外圍中心城市由于春節前人口流動以返鄉為主，疾病傳播原因主要是①出差、旅游等短期旅行、②反向春運團圓過年人群、③換乘轉機出境旅游、出差人群。由于春節前大城市務工、流入客流較少，目前看到的外圍中心城市疫情情況可能僅是“前奏”，春節后防控形勢十分嚴峻，外地返城人員居家隔離十分必要，十分必要！
圖5 基于地級(ji)市尺度的新冠(guan)肺炎確診病例數(shu)分布圖（一(yi)）
（圖片引自全國(guo)地(di)(di)理學研究生(sheng)聯合會（GPUC)“疫情地(di)(di)圖項目組”）
圖6 基于地級市尺度的新冠肺炎確診病例數分布圖（二）
（圖片引自全(quan)國地理(li)學研究生聯合會（GPUC)“疫情地圖項(xiang)目(mu)組”）
進而，我們初步對比了湖北省和全國各省份確診人數、人口和醫療資源情況如表2、表3，結果顯示：
（1）目前湖北省黃岡、孝感、荊州三個城市感染病例數多，而且醫療資源相對全省其他省市更為緊張，受關注程度則更低，需要加以警惕；
（2）從(cong)感(gan)(gan)(gan)染人數看，目前湖北省(sheng)孝(xiao)感(gan)(gan)(gan)、黃(huang)岡(gang)、荊州(zhou)、隨州(zhou)四個城市感(gan)(gan)(gan)染病例數多，而且醫療資源相對(dui)全省(sheng)其他省(sheng)市更為緊張(zhang)，受(shou)關注程度卻更低，部分(fen)醫療資源還需抽(chou)調(diao)援助武漢(han)，必須警(jing)惕疫情失控的(de)風險；襄陽、黃(huang)石、鄂州(zhou)近期也將面臨較大醫療資源短缺壓(ya)力。效(xiao)仿武漢(han)近幾日(ri)建立“方艙(cang)醫院”的(de)做法應盡快(kuai)實行！
（3）從全國情況看，疫情較嚴重省份湖北、浙江、廣東、河南、湖南、安徽、江西等均在一項或兩項醫療資源得分方面位于全國后10位，疫情防控形勢不容樂觀。特別需要對省內次中心城市疫情給予足夠關注。
（4）2月2日至2月5日，江西的新余（確診69，增長60.47%,下同）、南昌(134，50.56%)、上饒（69，263.16%）、撫州（44，83.33%）、九江（86，56.36%），浙江溫州（364，37.36%）、寧波（120,81.82%），河南信陽（138,56.82%）、駐馬店(82,78.26%)，湖南長沙（164,46.43%）、岳陽（89,67.92%），安徽亳州（58,93.33）、蚌埠（48，84.62%）、合肥（93,57.63%）確診人數增長較快，出現爆發式增長跡象，需格外警惕。
（5）考慮人均因素，北京、上海、重慶等地醫療資源指標也僅在全國居于中游，但疫情傳播風險卻較高，疫情防控將不可避免的造成較高經濟損失。
2.疫情何時結束？——需要重點關注的時間節點
國內外多支研究團隊構建了傳播動力學模型對本次疫情傳染速率及峰值進行預測，但所有流行病學專家目前均難以給出準確預估。我們按照情景分析思路，將現有較為可靠的研究觀點整理為兩類：
（1）最嚴峻的情況估計
英美學者研究較早研究并公開了反映新型冠狀病毒爆發潛力和嚴重程度的R0值（即平均1個患者可以傳染的人數，數值越高則病毒傳播越難以控制）。英國蘭開斯特大學等高校的團隊利用1月22日前武漢疫情數據（即“封城”前），對無隔離措施的病毒擴散R0值最初估測達到3.8（按照現代流行病學觀點，R0＞3，疫情將極難阻擋[ R0＜1，傳染病將會逐漸消失；若R0=1，傳染病會變成人口中的地方性流行病；R0＞1，傳染病會以指數方式傳播，成為流行病，但由于部分人口可能死于該傳染病，部分則可能病愈后產生免疫力，該類病不會永遠持續，引自丁香園//infect.dxy.cn/article/87691。]），隨后修正為3.11，又降至2.5（最新文章地址：//www.medrxiv.org/content/10.1101/2020.01.23.20018549v2）。目前，國外各方研究對R0值的估計基本在2.1至3.0，這也是一個相當高的數值，與SARS（初期約2.6——2.9，后期約0.49）相當甚至略高，高于埃博拉病毒（約2.0）。《柳葉刀》雜志1月末發表的一篇名為《Nowcasting and forecasting the potential domestic and international spread of the 2019-nCoV outbreak originating in Wuhan, China: a modelling study》的文章認為1月25日，武漢市已有75815人（95%的置信區間 37304–130330）感染。而重慶、北京、上海、廣州和深圳分別從武漢輸入了461例（227-805）、113例（57-193）、98例（49-168）、111例（56-191）和80例（40-139）病例。中國多個城市全球交通樞紐（如北京、上海、廣州和深圳）已出現獨立的、自我維持的人與人之間的傳播，若不立即采取嚴厲措施，2019-nCoV可能成為全球流行病，而疫情會在4月份達到高峰。
香港大學的Gabriel Leung和Joseph Wu等人1月27日基于截至1月25日的數據對新型冠狀病毒的爆發程度、國內外傳播態勢進行了分析，推算本次新冠病毒的R0值為2.13，范圍為{1.92——2.31}；認為感染人數將在6.2天內翻倍（但從公布數字來看，可能是保守的）。（文章地址：//www.med.hku.hk/f/news/3549/7418/Wuhan-coronavirus-outbreak_AN-UPDATE_20200127.pdf）。香港科技大學的研究則認為，由于武漢“封城”前多達500萬市民、可能包含大量病毒攜帶者已出城，封城效果非常有限，“在國內重點城市已經出現社區中的自發傳播”，“新型冠狀病毒將成為全球性的流行病”，預期疫情會在4、5月份達到最高。
目前，中國大陸以外學者對形勢的評估普遍較為嚴峻，這也是許多國家最終決定拒絕來自/近期到訪中國的旅客入境的原因（應給予理解）。
（2）考慮強力隔離干預措施的疫情趨勢推演
我們認為，不應否認前述研究的科學性，也證明了目前采取緊急措施的必要性。但我國強大的國家動員能力和命令傳導效率、強力部門集中統一指揮的決斷力和執行力、網格化地毯式的人員調查摸排、公眾的忍耐力和服從力、各條戰線滿負荷運轉奉獻精神卻是上述估計模型未考慮、對疫情趨勢產生關鍵影響的外生變量！雖然疫情初始條件在天時、地利、人和三方面于我不利，但若措施精準到位，政府、科研機構、企業、公眾各方力量動員有力、滿負荷運轉，則可化不利為有利：天時方面，根據SARS疫情經驗，隨著氣候的轉暖，特別是疫源地湖北春季后氣溫上升快，夏季漫長炎熱，病毒將逐漸失去傳播的氣候條件。地利方面，相較于SARS期間，目前我國鐵路、公路客運實名購票制度已經建立，城市等人群密集場所監控設備部署密集，移動位置信息較完備，加之大數據、人臉識別等技術加持，對于追蹤病毒感染者將起到極大作用。人和將成為決定成敗的關鍵，相較于SARS期間，我國各類信息傳播渠道已發生翻天覆地的變化，移動智能設備基本全面普及，只要信息公開透明，公眾對疫情信息的了解將更加及時，重視程度更高；社會各部門對于疫情排查、防控、隔離措施重度和執行力更強，迅速實施了由“城市交通設施出入口——街道/村莊——社區——小區”構成的多級防控/隔離措施；同時，我國各類醫療防控設備生產能力、醫療機構水平都有了長足進步，應對疫情挑戰、提高醫治成功率有了更有力的保障。
2月2日，鐘南山院士指出，目前全國的疫情仍處于上升期，但延長假期、交通管制、公共場所體溫檢測排查、積極宣講少聚集、個人防護知識等舉措迅速實施，疫情在全國范圍爆發的可能性不大，但不排除局部爆發的風險。早發現、早隔離仍然是減少二代、三代傳染，防控最原始但最有效的方法，疫情有望在未來10天至兩周左右出現高峰。結合SARS疫情運行規律和多位專家觀點，我們認為本次疫情運行有三個需要關注的時間節點，也決定了本次疫情能否得到有效控制：
一是2月6日前后，即以武漢疫情正式由官方公布、武漢“封城”為起點的14天后，第一批感染者潛伏期基本結束、出現癥狀，該類人群能否集中有效收治隔離將成為此次疫情運行的第一個分水嶺。由于全國檢測試劑盒供應已逐步跟上，2月2日至2月5日間武漢火神山、雷神山醫院建成并投入使用，將對前期無力入院的“居家隔離”感染者進行集中收治，將對醫療資源高度緊張起到緩解作用，最終得到確診的人數可能將突增，這也與鐘南山院士判斷相符。但從近期各方信息反映看，武漢兩大新醫院2000——3000的收治能力可能仍存在缺口，仍需要建設類似集中收治醫院。
二是2月25日至2月29日間，按照各地多數執行的“2月10日正式上班”的初步政策推算，春運返程客流將在2月10日基本結束，在約14天潛伏期后，全國其他城市輸入性病例的癥狀基本顯現，進入疫情防控關鍵期，對這部分人群的隔離收治和密切接觸者的追蹤隔離將決定疫情是否會在全國范圍內多點蔓延、爆發；目前各大中心城市中，許多企業在國家規定外提出外地返回人員自行居家隔離7-14天的要求能夠極大減少輸入性病例的二次傳染。
三是3月30日左右，進入3月后，經過1個月的加急生產，全國醫療防護物資緊張局面預計將全面改善；3月末，各城市對前期輸入性病例的二代、三代感染者追蹤和隔離治療至少經過了兩個周期，日均感染人數預計將大幅下降，疫情進入尾聲；一些城市疫情可能提前結束。
進入4月，全國氣溫顯著回升將降低疫情傳染力。同時，隨著醫療資源緊張局面緩解、臨床實踐經驗積累，高齡、既往病史患者治愈率大概率明顯上升，其他人群治愈率必然增加更快、治療周期明顯縮短，治愈人數大幅超過日增加病例數，患病人數在高峰走低，社會不安情緒也將顯著緩解。此外，考慮疫苗和治療方案、醫藥的可能突破（例如，1月28日李蘭娟院士領導的杭州國家重點實驗室分離出了3株新型冠狀病毒的毒株，3個月后存在疫苗研制成功的可能；國際國內其他科研團隊在Remdesivir等可能的特效藥物研究、臨床實驗、正式生產方面也有可能突破）。全國范圍疫情預計在4月末5月初基本解除。
二、疫情的經濟社會影響：百分估計，萬分重視，心向陽光
2019年，中國宏觀經濟運行內外部下行壓力增大，經濟增速下滑，一季度GDP同比增長6.4%，二季度6.2%，三季度6%，四季度6%。歲末年初，外貿摩擦暫緩，貨幣政策放松、促進民營經濟發展的高層定調向好，社會對2020上半年經濟企穩信心走強，PMI指數等短暫走平，世界銀行和IMF等對中國經濟增長預期有所調升。企業剛開始憧憬銷售轉好，政策放寬；社會則期待更大的改革步伐和開放程度。此次疫情來襲的時機十分不利，其影響可能比2003年“非典”疫情更為嚴峻！
1.以SARS為鑒：貌似相同的軌跡、截然不同的國情
SARS于2002年12月在廣東出現，2003年3月份進入爆發期，6月后，疫情得到控制；在疾病種類、出現時間、疫源地條件（人口、交通、經濟密度等）等方面與本次疫情有相似之處，近期國內學者常用以對比分析本次疫情影響。
從SARS期間經濟運行軌跡看，2003年四個季度的GDP增速分別為11.1%、9.1%、10%和10%。北京、廣州等受影響較大省份二季度GDP增速分別為9.6%和13.4%，較1季度下滑3.1和0.5個百分點；主要受影響行業包括交通運輸、旅游、餐飲、娛樂、批發零售等。股市方面，4月15日至25日間上證綜指、滬深300指數下跌8.8%和8.5%。交通運輸、房地產、有色金屬跌幅分別為13%、10.3%和10%，電子、家電、建筑裝飾板塊分別下跌7%、7%、6.5%。但SARS疫情在6月份穩定之后，宏觀經濟迅速企穩回升。5月社會消費品零售總額同比增速為4.3%，7月即回升至9.8%，三、四季度經濟高速增長基本回補了SARS期間的影響，全年平均經濟增速達10%。這也是近期許多學者估計本次疫情對經濟“短期內沖擊較大、全年影響有限”的結論。
我們無意重復上次疫情影響的數據圖表，但我們認為，本次疫情發生的時機、擴散的速度、我國現階段經濟發展的本底條件與SARS疫情期間差別很大，兩次疫情的經濟影響難以直接比較，此次實際影響可能遠比SARS更大：
（1）兩次疫情發生時機相差一月，但影響天差地別。SARS疫情爆發主要在2月后，春節已結束，人員返程基本完成，疫情控制基本是在原地人員流動控制的基礎上開展的，地區間的傳播鏈條也較為清晰，僅對2季度經濟產生沖擊。此次疫情在春節前春運期間爆發，由于大量人員需返程工作，經濟發達、人口稠密的中心城市節后疫情出現二次高峰的風險不容樂觀（截至2月5日，北京仍有超過800萬人員未返京），但經濟生產經不起長期停滯。可見，此次疫情防控的抉擇難度遠高于SARS疫情。推遲返程、人員隔離、通勤限制等措施帶來的企業復工推遲損失必遠高于上次。結合前述疫情趨勢分析，整個上半年經濟都將受到拖累。
（2）新冠病毒疫情傳播的速度、廣度遠超SARS，對全國構成威脅更大。SARS期間，雖然中國經濟開放程度已經較高，但交通網絡遠不如目前復雜，與內地經貿往來也不如此時頻繁。沿海與內地間的人員流動也低于此次發生在內陸版圖中心湖北省的人員擴散情況。此次疫情，內地確診人數僅用半個月就超過SARS全球感染數量8000人的3倍！其傳播速度、防控難度遠高于SARS。全國省份均已受疫情嚴重影響、進入一級防控，經濟遭受普遍挫折幾乎是必然的，這與SARS疫情只有集中的幾個“重災區”有較大區別。
（3）中國經濟所處的階段、面臨的問題、發展的態勢完全不同。2003年，中國剛加入世貿組織2年，生產、消費、投資、進出口各方面經濟活力處于爆發式上升階段，人口和政策紅利正在釋放；在1998年房改推動下，房地產行業正處于黃金10年發展的起步期；土地交易活躍，地方政府財政收入充裕；外商投資呈幾何式增長；出于共同應對恐怖主義威脅的目的，中國與美國等主要大國關系總體融洽，國際環境相對寬松；加之奧運會、世博會等概念帶動，雖然SARS有所干擾，但市場對中國經濟基本面預期向好。
目前，中國經濟已結束高增長、步入“新常態”，正處于新舊動能轉換、供給側結構性改革的關鍵期。人口紅利已轉換為“老齡化、低生育率的人口危機”，勞動力供給迎來“劉易斯拐點”；經濟生產的土地、勞動力、生態成本上升；房地產行業受到長期壓制，大城市由增量擴張轉向收縮發展，地方政府財政吃緊；外貿摩擦不斷增多，大國角力導致許多西方國家轉向對華遏制；政府財政政策、貨幣政策的調控的空間和作用力也較從前有限。
更直觀的看：首先，2003年我國經濟結構中第一產業貢獻率3.1%；第二產業貢獻率57.9%；第三產業貢獻率39%。2019年，我國的經濟結構中第一產業貢獻率3.8%；第二產業貢獻率36.8%；第三產業貢獻率59.4%，經濟總量基數超過2003年的8倍。按照國民經濟核算構成來看，疫情直接影響最突出的5個行業總計占GDP的比重為30%，而2003年這一比例只有25%。由于疫情對消費和服務業等第三產業造成的沖擊更大，延長假期、返程受阻、停工、人員隔離也將對第二產業特別是制造業產生沖擊，整體經濟損失必然更高，可能高于“非典”對二季度經濟增速2%的影響。
表4 中(zhong)國經(jing)濟結(jie)構變(bian)化與兩次疫情(qing)沖擊影響(xiang)對(dui)比(bi)
其次，從受影響地區看，SARS時期，確診人數過百的省份（直轄市）包括北京、天津、河北、山西、內蒙古和廣東，上述6個地區占當年GDP規模的25.9%。此次疫情排名前10的省份中，包括了2019年GDP排名前10省份中的7個；2018年末總人口前10省份中的8個。疫情排名前15的省份感染人數早已突破百人，經濟總量超過全國的77%，包含了2019年GDP排名前10的所有省份和2018年人口排名前9的省份。
圖7 截至2月4日的分省區疫情地圖
綜上所述，我們認為，應充分估計、現實面對此次疫情帶來的經濟和社會影響。
2.分領域梳理：系統性沖擊，考驗綜合治理
（1）社會和政府投資
疫情最嚴重的威脅是打擊社會經濟預期，極大影響投資者信心，造成恐慌情緒、資本外逃；導致居民儲蓄率增加、投資意愿下降，資產貶值；引發資產和商品價格體系失序；疫情反復還會釀成大宗商品和證券市場波動、影響匯率穩定。2020年1月23日，春節前的最后一個交易日，股市出現大跌。上證指數跌破3000點，收2976點，跌幅達2.75%；上證50收2932點，跌幅達2.83%，中證100跌幅達3.06%，創業板跌幅達3.32%；兩市共成交8000多億，資金流出近百億。2月3日開市第一天，滬深兩市大幅跳空低開，跌幅超過8%，兩市3000支個股跌停，上證綜指報2746.61，跌7.72%；深證成指報9779.67，跌8.45%；創業板指報1795.77，跌6.85%；權重藍籌代表上證50報2727.09，跌7%。在岸人民幣（USD/CNY）報7.0257，較上一交易日貶值957點；反映境外投資者預期的離岸人民幣（USD/CNH）報7.0199。周一，人民幣中間價報6.9249，調降373點。
綜合考慮房地產行業銷售遭遇打擊，施工停擺、建筑業停工將傳導至上下游產業鏈，波及數十個領域；金融業不良率顯著上升，證券交易受到沖擊；第二產業停工、銷售和原材料運輸受阻；第一產業中農、林、牧、漁業遭受下游連帶影響，產品滯銷與產能降低并存。社會投資項下幾大領域都將明顯下滑。
另一方面，現階段政府各領域部門都需將大量精力投入疫情防控任務，加之工程施工進度影響（勞動力、原材料），現有和新增公共投資項目的審批、撥款、執行速率也必將顯著下降。
（2）生產與消費
長達數月疫情中，人員集中限制、交通運輸管制將持續，線下消費場所可能步入數月蕭條期；受疫情影響，物流末端壓力較大（如限制快遞員流動），則線上消費亦可能遭到打擊；將打亂企業招工、采購、生產、銷售計劃，造成重大損失。特別是大批民營企業的生存遭遇直接挑戰，對此問題不應絲毫樂觀，這不是“下降多少”，而是“0和1”的問題。
疫情最直接的影響是幾乎完全抹去了春節“黃金周”的經濟貢獻。據國家統計局數據，2019年春節黃金周，全國發送旅客4.21億人次；零售和餐飲企業實現銷售額約10050億元，首次破萬億。中國旅游研究院（文化和旅游部數據中心）測算，2019年春節假期全國旅游接待總人數4.15億人次，同比增長7.6%；實現旅游收入5139億元，同比增長8.2%。全國電影票房達58.4億元，觀影人次達1.3億。2020年初，攜程、百度等運營服務商本來預計2020年春節中國出游人數可能達到4.5億。
疫情襲來，據交通運輸部統計：春運前18日（1月10日-27日），全國鐵路、道路、水路、民航共累計發送旅客12.02億人次，比去年同期下降4.3%。正月初一全國發送旅客2506.2萬人次，比去年同期下降28.8％；正月初二全國發送旅客1759.6萬人次，同比下降63.2%；正月初三全國共發送旅客1626.7萬人次，同比下降68.3%。正月初四全國發送旅客1359萬人次，同比下降76.2%；正月初五全國發送旅客1351.4萬人次，同比下降83.5%；正月初六全國共發送旅客1513.2萬人次，同比下降84.1%。1月23日春節檔電影同時宣布撤檔，全國城市幾乎同時宣布取消原定的大型活動，關閉電影院、KTV等娛樂場所。線下教育培訓行業也受到疫情的影響基本停擺，全國各地已暫停培訓機構、托育機構等的線下服務及活動，教育部也要求各級教育行政部門和學校在疫情流行期間不得舉辦大型聚集性活動和考試等。北京、上海春節年夜飯退訂率超過50%。基本使2020年春節檔旅游、交通、娛樂、餐飲等行業業績歸零。
此次疫情期間，各產品行業生產效率下降，會導致成本變相上升。物流行業員工過年休假、返程延期/隔離、交通網絡受阻（特別是公路交通）等因素疊加，物流網絡運行近期遭遇較大影響。線下零售業采購難度和成本必將上升，線上銷售訂單堆積無法發貨。年后由于恐慌情緒、避免外出等心理造成居民囤積物資、搶購生活用品，超市、線上零售平臺業績短期可能出現虛假增長，但后期補跌是大概率事件。
綜上，疫情持續期，全國旅游和娛樂行業業績可能下滑60%——80%、餐飲行業業績可能下滑50%以上、零售和交通（民航和鐵路客運、出租車、網約車）行業業績可能下滑20%——30%。
（3）國際貿易
2003年SARS期間，世衛組織把中國10個省份列入疫區，針對6個省份向世界各國發出旅行警告。而當“非典”疫情得到控制后，世衛組織2003年5月起先后解除針對上述省份的旅游警告，并將它們從疫區名單中刪除。1月30日，世界衛生組織（WHO）宣布將新型冠狀病毒（2019-nCoV）疫情列為“國際關注的突發公共衛生事件”（Public Health Emergency of International Concern，即PHEIC），是世衛組織傳染病應急機制中的最高等級。
這一事件將產生一系列連鎖反應，使得剛期待好轉的外貿壓力陡增。最直接的影響是中國出口的貨物有可能面臨額外的檢疫，會增加企業額外的成本，降低生產效率。雖然世衛組織不建議旅行和貿易限制，但實際上一些國家在此之前已撤離本國公民，或限制、取消到中國的航班。據國家移民管理局資料，已有超過84個國家對中國公民入境采取限制，超過30個國家暫停了中國航線甚至禁止中國公民入境，將極大影響國際商務往來。若疫情持續，不排除更多國家將采取進一步措施，如對本國公民發出旅游警告，對來自我國的商品提高準入門檻或者禁止進口，甚至可能發生外資撤離。即便各國政府不會公開限制，但各國民間對中國企業的訂單數也會出現較大幅度自發減少。
與SARS期間不同，目前東南亞一些新興經濟體正在崛起，對中國制造的競爭壓力增大，此次疫情無疑將使訂單轉向這些國家，將對中國現階段和未來一段時間出口構成影響。
（4）社會民生
首先，對就業和居民收入構成直接壓力。目前，中小企業吸納了我國最多的就業，但抗風險能力最弱，獲取融資等要素支持難度最高。疫情對企業的用工、訂單、庫存、生產、運輸全鏈條造成影響，將打亂企業經營節奏，甚至造成生產銷售停擺。中小企業現金流可能中斷，而房租、利息、員工工資等剛性費用開支則很難減免，同時訂單違約風險上升。即便開工，社會情緒動蕩、各類消息和輿論的混亂還會削弱企業員工工作效率。若不對中小企業加以扶持，則難免出現企業倒閉，導致失業率上升；彈性薪酬制職工（外賣、銷售中介、快遞、出租車）收入也面臨更大沖擊；需高度警惕次生社會穩定問題。
其次，對各項公共服務運轉造成影響。由于公共部門將大量資源和人力投入抗擊疫情，教育、醫療、社會保障等方面運轉壓力較大，需著力加強重要公共事業運行保障。例如，不應忽視疫情持續期其他類疾病的看病難、取藥難問題，應專門設置定點接收醫院。
第三，對低收入人群、扶貧事業構成威脅。疫情期間，盡管政府采取多種措施穩定物價、保障供應，但只能監管到重點領域、大型供應主體；公眾采購囤積生活必需品的意愿難以全部消除。在生產放緩、物流網絡受到影響的背景下，零售業采購、運轉成本必然上升，維持物價的難度很大，對低收入群體生活構成威脅。同時，近年貧困地區扶貧幫扶多依賴于旅游業、特色農產品（不乏野生動植物養殖）銷售，二者受疫情沖擊較大，應給與密切關注，避免返貧。
（5）科技與教育
目前，全國大中小學開課時間均處于待定狀態，高校和科研院所研究工作大面積停滯，對需要在專業實驗場所展開科研活動的學科沖擊較大。對于研發機構設在國內的企業，疫情也將延緩研發進度，造成企業競爭優勢喪失。
（6）國際形象
非常遺憾的是，目前世界上很多國家均出現了針對華人的歧視和排斥現象。此次疫情目前已在超過20個國家傳播，多國已發生人傳人。需特別警惕的是，此次疫情在南亞、東南亞的印度、菲律賓、越南等人口稠密、醫療條件落后、經濟實力較弱國家的傳播存在失控風險。一旦造成爆發，勢必招致敵意，極大損害我國好不容易建立的大國形象，釀成長期難以消除的惡劣影響。在自身抗擊疫情的同時，不得不考慮對這些國家給予醫療援助。
3.公共政策：十大急務，缺一不可
結合前述疫情運行時間估計，上半年經濟大概率都將受到直接拖累，且許多領域需要疫情結束后一定時間恢復。我們估算，一季度全國經濟增速可能在3%——4%（較“非典”期間2%的影響更大），上半年經濟增速可能低于5.0%（預計4.5%——5.0%），全年經濟增速略低于6%（預計5.8%±0.2%）。結合國際社會反映，疫情可能將在若干年內產生深遠負面影響。
2003年疫情期間，國家推出一系列財政、貨幣、社會保障政策，向受影響較大的行業和地區傾斜，對餐飲、旅游等行業減免部分政府性基金等，對民航旅客運、旅游業等行業減免稅費。央行著力保持貨幣信貸總量適度增長、防止貨幣信貸出現大幅度波動，同時提出要切實保障防治疫情所需的合理信貸資金供應，對受疫情影響較大的行業和地區適當信貸傾斜。我們認為，近期公共政策的主要著力點應聚焦10個方面：
（1）應加強群防群治總動員，提高傳染源預警、發現、追蹤、隔離速率，盡快終結疫情，結束國際“封鎖”，為后半年經濟反彈追趕盡量爭取時間和空間。
（2）加強應急科研攻關，開放國際合作，盡快推出應對疫情的有效治療方法、藥物。引導預期、加速提升治愈率，降低社會不安、恐慌情緒。
（3）應多管齊下確保貨幣寬松，穩定資本市場，加強企業信貸支持。綜合運用降息、降準、公開市場業務等手段增加貨幣投放、保障流動性合理充足；還應加強窗口指導，避免各銀行機構對受疫情影響較大的批發零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅游等行業以及新興產業抽貸、斷貸、壓貸。同時，可采取差別化利率政策、調整續貸政策、增加信用貸款和中長期貸款等措施支持企業度過疫情。
（4）應最大限度加強公共收支調節作用。一方面，當前我國財政赤字占GDP比重僅為3%，仍有較大空間，應迅速擴大政府投資和補貼支持力度，下大力氣組織醫用物資生產，著力增加百姓洗消防護物資生產。另一方面，應迅速推出更強有力的、全國性的減稅降費政策，切實緩解中小企業負擔；針對受影響較大的行業，可經程序給予重點稅收優惠。
（5）必須盡快加大城市低收入者、貧困地區救濟扶持力度，加強社會保障兜底，防止扶貧事業功虧一簣！對受影響嚴重的種養殖戶給予集中保護性采購銷售，避免疫情過后供應短缺、物價大幅上漲。同時，應注意避免對野生動植物養殖一刀切，保障貧困地區群眾生計。
（6）著力保障各項公共服務正常運轉。公共部門應提前編列、調整全年工作計劃；盡量將必要的公共服務項目如各項行政審批、證明出具等功能移至線上，在疫情期間提前審批；相關資金提前、及時撥付到位，人員提前分工部署；準備好在疫情結束后迅速開展各項工作。特別需關注受疫情直接影響的各類公共服務如教育、醫療行業的正常運轉。各級學校可采取線上教育形勢落實“停課不停學、進度不變變教學模式”的方式；醫療機構應進一步優化資源配置，加強分級分類診療，設立各類常見病、慢性病專科門診做好人員分流，保障其他類疾病的及時診治。
（7）應打通信息“反饋—響應”雙向通道。一方面應增強信息披露的透明度，加強對公共各部門發布信息、特別是可能引發爭議的信息審核（如雙黃連事件），對引發社會公憤、反感的人和事應盡快處理，回應社會關切，避免輿論升級。另一方面，應更多引入企業、社會力量，讓專業的人辦專業的事，提高抗擊疫情效率，減少不必要的公信力損失；同時，必要時應打破層級匯報的死板制度，建立平面化的信息平臺，對來自基層的需求（如未得到收治的困難群眾需求）特事特辦，迅速處理。
（8）應著力保障立體化物流網絡暢通。支撐“互聯網+”優勢發揮，盡力保障居民通過線上采購及時獲得各類物資，在減少人員流動的同時保障居民生活。特別是在城市社區封閉管理期間，應整合市場資源，迅速建立、加強末端物流體系。同時，應強化對流動較大的快遞人員等防護、檢疫措施。
（9）應進一步開放應對疫情的數據資源支持。例如規劃部門、移動通訊、各類地圖服務商、社交媒體服務機構掌握的地理和人員流動數據等，也應酌情對城市內發生疫情的具體地點進行披露，提高公眾的信息掌握速率，減少不必要的二次感染風險，避免社會猜忌造成的混亂。
（10）應面向全民開展有效心理輔導，降低、彌合疫情造成的社會隔閡、地域歧視裂痕。幫助居民克服由于長期居家隔離造成的心理問題。
我們看到，截至2月4日，蘇州、廣東、青島、上海、北京、福州、四川、濟南等省市已先后推出幫助企業渡過難關的扶持政策。各大銀行也已推出相關特殊時期信貸扶持措施。由萬達等企業帶頭，全國數十家房企已提出減免租戶租金等政策。多個針對新冠病毒的有效藥物被初步確認，迅速投入臨床試驗。期待更多政策、更多地方能迅速跟進，共克時艱。
三、房地產行業影響與應對策略：最美好的期待、做最壞打算、最長期的準備
2003年SARS疫情期間，開發商、中介機構各項活動紛紛取消，看房者明顯減少。但2003年樓市正處于快速擴張的起步期，4月份全國商品房銷售額仍同比增長46.6%。在“抄底”心理作用下，SARS疫情重災區山西省的商品房銷售面積和金額同比分別增長146.5%、253%，天津市房屋成交面積和金額同比分別增長31.3%、30.9%。2003年一季度和二季度房地產業增加值均保持10%以上的增長。同年8月，中央確立了房地產業“國民經濟支柱產業”地位。但是，當前房地產市場形勢與2003年天差地別，房地產行業遭受疫情沖擊后影響更加嚴重，難以直接用SARS疫情期間走勢作為參照。
1月26日晚，中國房地產業協會向會員單位并全行業發出號召，“暫停售樓處銷售活動，疫情過后再行恢復”。同時號召物業管理企業、住房租賃企業協助抗擊疫情。據中國房地產報不完全統計，至2月3日已有重慶、成都、南昌、福州、昆明、南京、蘇州、杭州、廣州（部分樓盤）等60余個省市暫停開放商品房售樓處，29個省區市發布延期開工通知。其他地區也有許多開發商自發關閉售樓處。
1.行業影響：近期企業分化加劇、全年板塊分化明顯
1月時值商品房銷售淡季，受疫情影響，各地新房、二手房銷售基本停擺，房地產中介機構多數歇業。據克而瑞統計，截至2020年1月末TOP100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.05億元，百強房企整體業績規模較去年同期降低近12%。1月鏈家18城二手房成交量環比下降38%，較去年春節期間29.8%的降幅顯著擴大。照此趨勢，1季度全國多數城市商品房銷售可能將大幅下跌25%——35%（按照1月份下跌12%，二月份下跌40%——50%，三月份下跌20%——30%估測），部分城市銷售量可能出現30%以上的斷崖式下跌，企業銷售業績普遍明顯下挫。
（1）供給端：企業分化、破產重組并購將顯著增多
目前商品房供應暫未受影響，但若疫情拖延至3月后，則情況將變化。SARS期間，北京市頒布的10條緊急措施中，停止房屋裝修和加強對外來民工和建筑工地防控措施使超過50％的項目施工進展受到嚴重影響。此次疫情發生階段北方地區處于冬季停工期，暫對施工進度影響不大。但根據推演，疫情最早在4-5月間結束。期間，由于招工困難、原材料采購和物流難度加大、周期延長、成本提升等因素，項目施工進度必然受到影響，進而拖累上下游家裝建材、建筑行業。若部分樓盤出現延期交房，或為了趕工期出現建筑質量問題，則會造成更廣泛的社會問題。
疫情期間，本就遭受政策調控、又不屬于專項政策扶持對象的房地產企業融資將遭遇更大困難，尾部中小房地產企業資金鏈緊張乃至斷裂風險陡增。按照經驗，房企通常在前一年四季度融資，以在新年一季度現金流緊張期間維持經營、償還債務、啟動新項目。但疫情將嚴重影響房企一季度銷售，回款現金流銳減可能造成高負債企業、代售和在建項目占款較多企業資金鏈嚴重緊張、乃至斷裂。
在此局面下，房企破產重組、項目收并購可能顯著增加，進一步加劇行業分化，加快向頭部企業集中。
（2）需求端：不同階段板塊分化，住宅、商業走勢分異
2019年多數城市房地產銷售本就不景氣，此次疫情更將雪上加霜，其對行業的直接沖擊預計將持續到二季度。
從2019年不同板塊表現看。2019年全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%；其中，住宅銷售總額139440億元，增長10.3%；辦公樓銷售總額5329億元，下降15.1%；商業營業用房銷售總額11141億元，下降16.5%。商品房銷售面積171558萬平方米，下降0.1%。其中，只有住宅（銷售面積150144萬平方米）增長1.5%，寫字樓（銷售面積3723萬平方米）和商業營業用房（銷售面積10173萬平方米）較2018年分別下滑14.7%、15%。對比供應情況，本年度房地產開發投資中，住宅投資97071億元，較2018年增長13.9%；寫字樓投資6163億元，較2018年增長2.8%；商業營業用房投資13226億元，較2018年下滑6.7%。全國房屋竣工面積中，住宅竣工面積68011萬平方米，增長3.0%，辦公樓竣工面積3923萬平方米，增長1.0%，商業營業用房竣工面積僅10814萬平方米，較2018年下滑3.9%。
疫情起始階段，各地產板塊受到的直接影響源自人員聚集和流動限制、銷售和施工暫停。疫情結束，住宅地產影響將迅速解除，而商業地產回暖則仍需等待商服產業恢復。
疫情末期，各城市人員聚集和流動限制梯次解除，部分城市積累的剛需逐步“抄底”入場，住宅成交量將率先回暖，價格亦將同步企穩回升；而商服物業由于上游需求遭受影響最大、加之近年本就處于下行區間，價格、租金水平預計仍將持續下行，空置率則逐漸略有好轉。
疫情結束后，為盡快恢復經濟，在因城施策的政策空間內，許多城市房地產調控政策可能出現調整，將考驗房地產調控政策導向的延續性。住宅地產可能首先受益，銷售量短期顯著增長，銷售價格可能溫和上升。為帶動相關行業發展、配合加快推地、緩解財政壓力，地方調控預期不會迅速收緊。而批發零售、休閑娛樂、旅游觀光地產的上游需求遭受疫情最直接沖擊，中小企業短期內難以恢復。為加快招商，物業租金可能下降，空置情況可能有所好轉；但商業地產銷售量、價仍將低位徘徊甚至負增長。
產業地產走勢預計與商業地產類似，恢復周期可能更為滯后。
2.房企策略：晴耕雨讀、修煉內功、提前準備下半年沖刺
疫情終將過去！面對系統性風險，房企現階段能夠主動積極應對的措施主要包括5方面：
（1）盡一切努力確保現金流，應對償債高峰，穩定核心人力資源，確保企業生存
據華泰證券的統計，2019年房地產境內債到期量為4240億元，月均到期量為357億元，同比大幅提升100%。2020至2022年，房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進入償債高峰期，連續6個季度到期量超過1200億元。另據Wind統計數據顯示，2020年房企國內債到期規模為4453.51億元，考慮到短期債，2020年房企債券到期規模還將攀升。幾年前房企發行的美元債如今也逐漸到達還債時間，2020年海外債到期規模達297.86億美元。
由于上半年銷售影響、加之開發節奏放緩，房企面臨銷售回款減少、人力成本等投入卻要不斷支出的窘況，本年度維持現金流的難度急劇增高，應對策略不多。利好消息是，為更好發揮金融對疫情防控工作和實體經濟的支持作用，2月1日，人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、外匯局聯合出臺了《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，預計疫情穩定后會迎來較為寬松的貨幣政策。
疫情期間，房企應將維持現金流作為第一要務：一是盡力減少一切非必要支出；二是必要時可以采用員工持股方式，同時說服、爭取地方政府支持，獲得融資；三是爭取采用疫情期間降價、贈送配套服務、線上預售方式獲取一些預付款；四是借助親情營銷等方式，面向特定群體尋求定向預售；五是做通員工工作，部分年后發放“年終績效”的企業，可嘗試適度延期發放并給予未來補償許諾；六是誠懇、積極與上下游相關企業協調，建立“命運共同體”，在貨款支付等方面爭取通融。七是對于確實難以維持的項目，應調整心態、及時止損，與大型房企合作開發或出售項目。
在此期間，應加強對員工的人文關懷和心理疏導，團結企業全員共克時艱，特別要注意維持核心團隊人員穩定性。
（2）線上線下深度融合，運用新技術加快線上銷售彌補損失
風險醞釀機遇。2003年SARS疫情期間，電商平臺空前發展，房地產行業門戶網站迅速成長。本次疫情將再次推動我國生產、生活業態朝智能化、線上化發展，或將催生新的業態。居家隔離、人口流動減少必將推動線上消費、線上教育、在線辦公、視頻會議等新方式流行；在數個月的適應嘗試后，可能自此改變未來的工作方式。
應對線下銷售停擺的局面，謀求數字化轉型的房地產企業可嘗試將此次疫情作為線上銷售“試驗田”，與互聯網平臺合作尋求精準營銷投放。目前，碧桂園、龍湖、融創、金茂、華夏幸福、雅居樂、保利、華潤、綠城等房企加大線上銷售渠道的推廣力度，通過自有平臺、APP、微信公眾號小程序、進駐電商平臺等多種形式，在線上持續更新和升級項目資訊、戶型、圖片、各類音頻視頻，建立銷售社群，開發VR看房等功能，為客戶提供提前看房選房體驗。但是，由于購房線下實地調查難以完全替代，當前房企布局線上銷售渠道，更多地是為疫情后的去化做宣傳、蓄客，如何進行后續的客源轉化是房企應該思考的問題。待疫情穩定后，房企可申請獲批后逐步嘗試采用預約錯峰看房方式啟動銷售。
（3）力所能及提升企業形象、為疫情過后銷售做好輿論鋪墊
面對疫情，我國房企展現出極強的社會責任心，做出巨大犧牲，自覺關閉售樓處。為馳援武漢，截至2020年2月3日上午9點，據中國房地產報統計，全國共有149家涉及房地產的企業對新型冠狀病毒疫情區進行了捐款，累計金額超過20億元，涉及恒大、碧桂園、萬科、融創、綠城、華夏幸福、榮盛等上百家企業。除捐款外，多家地產、物業、公寓、酒店等企業發揮著各自的優勢，為疫情區提供醫療物資、人員、醫護人員住房保障，為商業中心租戶減免租金等。疫情面前，有條件房企的善舉借助媒體宣傳，比傳統廣告投入更能提升社會形象，對于企業爭取政策支持、未來經營銷售都將產生積極效果。
（4）主打綠色健康、安全新概念，主動適應城市居民新需求
SARS發生后，北京中心城房子尤其是高層塔樓一度無人問津，而通風好的板樓、郊區低密度住宅開始受到置業者空前關注，通風好、人口密度低、環境通透的建筑受到歡迎，一些房企也曾推出“后SARS時代”的健康生態概念住宅。本次疫情無疑將再次重新定義城鎮居民對城市安全、居住環境質量、配套軟硬件設施條件的需求。疫情使人們對小區健康標準重視程度空前上升，對小區景觀、樓盤容積率、戶型設計、配套生活保障設施的需求將更高。主打綠色、健康、生態、安全概念的“新健康住宅”可能成為新的賣點和風口。在此方面，一些房企走在前列，如金茂的健康科技住宅、遠洋的WELL體系認證住宅等。
同時，疫情危機也提升了居民對居住社區物業管理服務水平、社群凝聚力的重視程度，是物業管理企業贏得口碑、建立客戶黏性、接受考驗的關鍵期。
（5）修煉內功，調整戰略，重塑企業結構、提升企業運營效率
疫情使得快節奏的房企工作難得放緩，讓每個企業有機會暫緩沖鋒的步伐，回顧總結經驗教訓，調整經營策略，對未來經營布局和重點進行及時優化，對企業內部運營管理進行反思和改進，調整部門和人員設置，為疫情過后的沖刺積蓄力量、保存體能。
四、疫情的社會反思
我們每個人都堅信，疫情終將過去，作為中華民族歷史上的傷痕被銘記、被著書立傳、被刻成石碑、被塑立雕像。中國有句老話叫“事不過三”，短短20年遭遇兩次重大疫情后，只有更深刻的社會反思，才是未來避免重蹈覆轍的關鍵，才是我們最應該傳承的、以史鑒今的民族品質！
1.公眾對祖國的發展階段要有更清醒的認知。
往好處想，這是歷史給予國家的機會，讓全民族對于自身真實的綜合國力、治理能力和社會文明程度（是否以荒唐的理由食用野生動物）進行徹底地反思評估。讓每個人真正意識到，“有錢”和“強大”沒有必然關系。
應當看到，我們的交通設施遠比美國的光鮮亮麗，擁有世界紀錄的浩大工程超過全世界其他國家的總和，奢侈品消費和境外旅游常年高居全球前列，科研論文產量全球第一，但遭遇一次風險竟然有錢都買不到口罩。
我們還看到，美國的總人口是中國的1/4,其國家疾控中心常年擁有1.1萬名以上員工，還有1萬名雇員；我國許多地方的疾控機構則刀槍入庫、馬放南山，甚至名存實亡、并入醫院；這些平時被忽略、被忘記的，難以作為政績的，并不那么光鮮的東西成為危機時刻救命的稻草。
我們終于知道，作為世界工廠多年，我國口罩生產能力也有2000萬/天，但與中國數以億計的需求相比，我們仍然難以保證防護措施的及時供給。
我們也不會忘記，疫情發生之初，某些“友好”國家最先對中國關閉大門，世界各地出現的“排華”現象，而日本等發達國家則第一時間給予援助。拋開不著邊際的陰謀論，面對人類共同的敵人，我們要向先進國家學習的還太多。過去盲目自大、過度樂觀、麻木不仁、“雖遠必誅”的民粹主義，此刻可能只能坐在家一邊高喊“加油”，一邊驅趕外地歸來的同胞，然后抱著手機編造可憐的陰謀論轉移現實對其幼小心靈的傷害。
病毒就像三九寒天一盆冷水，讓我們的社會清醒一些，以一個中等生、甚至后進生的心態虛心追趕發達國家，認識到“先進”遠遠不只是金碧輝煌的高樓廣廈、某一領域的炫酷科技，還要有面對災難的毅力和韌性，有政府部門的透明度、反應速度和專業程度，有整個社會不崇尚金錢權力的良好氛圍；更重要的是，對生命的敬畏和人文關懷。實事求是，應該作為我們追求中國夢始終堅持的初心！
2.社會各個部門、各行各業都要重新思考自身存在的價值。
我們要問，這么多年“高分學生、優秀人才”扎堆報考、百中取一的公共部門，這么多的教育、學習活動，為何在災難到來時依然表現出官僚主義、形式主義，反應遲鈍、決策失誤、環環失守、理直氣壯？
我們要問，多年來投入巨資供養的病毒研究機構、疾病控制中心，為何“非典”以來17年間對病毒治療仍無任何方法、藥物突破，卻在全世界發表了那么多高水平論文？又為何急于在國際上發聲、在國內噤若寒蟬，丟掉本職工作、失去存在意義，不鳴一槍的失守最重要的第一道防線？
我們要問，這么多年高校、科研機構天量的橫向經費、決策咨詢課題，那些萬字宏文吶喊的信息公開、公私合作、精細化治理，有關部門聽進去多少？有多少政策落實？
我們最應該捫心自問，我們這些掌握獨立調查思考技能，擁有觀點輸出途徑和發聲渠道和的研究者、媒體，作為引導視聽、記錄社會、書寫歷史的少數人，在災難前后發出了怎樣的聲音？
痛定思痛，我們每個人都該思考職業的初心，除了拼命的奔跑、賺錢，對于家國的意義；深刻認識眾口一詞、言路堵塞的危害，少一些戲謔和娛樂精神，多聽內行人講話、多出務實的主意，找回對專業見解的尊重、對多元聲音的包容、乃至對于情緒化聲音的理解和忍耐。
3.全社會應該找回對市場規律的尊重，重新樹立市場經濟意識。
我們看到，武漢紅十字會面對疫情的驚慌失措、手忙腳亂、拖沓惰性；長期權利和資源高度集中的后果，是應對災難的缺位、錯位、越位、失位。我們也應該認識到，在長期把“義務奉獻、犧牲個體”當作理所應當的社會文化中，“打擊發國難財、嚴厲禁止漲價”成為盲目而情緒化呼聲，1月20日至2月2日，全國每天2000萬枚口罩生產能力只恢復60%；原先嫌貴的高價口罩在罰款、打擊后卻徹底買不到了。而企業提前復工的人員交通、工資、物流、原材料采購成本上升，以及突擊式擴大生產的未來風險本應由政府協調、提供補貼。
如果允許公眾將錢款直接捐贈給我們長期引以為傲、領先世界的物流公司、電商平臺如京東、天貓、順豐等等，采用“公眾捐贈款物——平臺接收——組織貨源——定向投放疫區——醫院按需下單——平臺競速、當日運達——錢物線上直接公示”的模式，是否能比“全部集中、保安把門、開介紹信、現場排隊、手寫登記、每三天公示”更有效率、更能穩定人心、避免更多麻煩？各級財政數以億計的專項撥款、貸款能否直接補貼、激勵有能力的企業，組織口罩、防護服等醫用物資生產，迅速向社會投放？在沒有發達的NGO組織、訓練有素的公辦慈善機構的條件下，我們為何舍棄了強項，習慣性的依賴于一個缺乏實戰、長期被邊緣化的弱勢公共機構？
我們看到，2月2日九州通集團（據介紹，主要從事醫療器械批發、物流配送、零售連鎖以及電子商務業務）接管武漢紅十字會的緊急物資后，僅用2小時就完成了物資的入庫和分發；公共部門半個月無力做好的事，交給專業部門收到了奇效。私營部門的決策執行、組織運行、目標管理、分工與專業化所達成的效率體現的淋漓盡致，而政府包辦一切的思維再一被實踐證謬！傳統的官僚行政體系、科層審批匯報機制以及“向上負責”的權力配置體制不僅難以應對挑戰，還會嚴重損傷公信力。
我們愿意相信，危難關頭，前方每一個人，包括紅十字會都會全力以赴。然非不愿耳，誠不能也！災難過后，我們必須重新梳理政府和社會的邊界，非一味將資源高度向上、向公有制集中。從根本上扭轉對民營資本的錯誤偏見——如果不信任市場，我們長期發展“互聯網+”、建立發達的市場體系就只能創造脆弱而缺乏安全性的財富！
我們更應該尊重市場經濟規律，尊重企業、公民的權力，懷著感恩之心面對他人的貢獻精神，讓市場配置資源的權利歸位，給予民間機構更多的發展空間。對市場的敬畏將很大程度上決定我們未來會不會重蹈覆轍，在災難到達之時還得靠百姓捐款自救、靠海外同胞人肉背回口罩！我們應該避免情緒化的非黑即白，理性回應、而非盲目迎合大多數民眾的意愿，重新定位每一個行業的價值和功能。
4.放慢裝點繁華的腳步，敬畏城市生命力的進化之道
疫情需要引發的社會反思是全方位的。疫情過后，我國居民對自身所在城市、自己擁有的固定資產價值、風險預防和承受能力會有新的評估，意識到發生災難時錢并不是萬能的。曾經情緒化的言論、愚蠢的地域歧視、割裂的親情友情需要更長時間消化、彌補。對于所在城市的不滿還可能引發“用腳投票”。
在“富起來”的基礎上，我們的城市規劃應該重新定義城市需求的“馬斯洛層次”，更加務實的認識我們所處的發展階段、人民的居住生活習慣，將安全擺在最底層，真正將城市韌性、抗打擊能力而不是經濟效益、景觀效益、概念噱頭（例如開放社區）作為一切規劃、建筑設計的首要前提。
在城市群尺度，如何建立面向重大公共安全威脅的隔離處置和聯防聯控機制？如何識別關鍵節點并迅速布置預警、防控體系？在城市間，面對災難時如何真正整合現有政府、企業各部門數據資源，開展公共安全危機的演化預測、精準指導一線工作？城市內部，應如何優化生活服務、應急醫療、公共交通、環衛市政、能源生產輸送、交通物流、信息通訊等功能布局，平衡加強組織聯系和必要安全隔離的關系。社區層面，如何實現自發應急響應而非“命令—執行”，給予居民更多人文關懷。我們必須反思大尺度空間隔離、單一用途管制在面對災難時的安全性，也應重新評估大城市紓解、趕人造成的社區公共服務真空（如武漢禁止機動車后，步行采購生活物資、就醫難度陡增）等等。相信這些碎片化的思考會逐漸匯聚成公眾意愿，推動城市規劃、建設和社區治理的進化。
偉大的中國人民必勝！
本文轉(zhuan)載自微信(xin)公(gong)眾(zhong)號：中(zhong)國房地產(chan)報（微信(xin)號：china-crb）；
責任編輯：馬琳 曹冉京
審讀：戴士潮
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