一(yi)、解讀疫情危機對房地(di)產市(shi)場(chang)的沖擊

2020年(nian)春(chun)節期間(jian)88個重點城(cheng)(cheng)市商品房成交量相比2018年(nian)春(chun)節假期減少63%，部分三四線城(cheng)(cheng)市零成交。

2020年(nian)1-3月(yue)開發(fa)投資額累計增(zeng)速下降7.7%，跌幅高(gao)于GDP增(zeng)速，這是自2016年(nian)以來，首次出(chu)現(xian)房(fang)(fang)地產增(zeng)速顯著低于整體(ti)經濟增(zeng)速，房(fang)(fang)地產行業(ye)下行壓力巨(ju)大。

二、危中(zhong)之機如何(he)把握？

—疫情之危

（一）受疫情影響，我國大部分地區的土地交易熱度下降，房地產開發投資強度下降。
（二）無法實地看房決策，對經濟增長和收入水平提高的預期降低，防災預期增強，短期內購房等大項支出和借貸的意愿降低；對未來房地產市場走勢的預期不明朗，房地產銷售熱度下降。
（三）銷售回款（包括個人按揭貸款和定金(jin)及(ji)預收(shou)款）作為房(fang)地產企業(ye)主(zhu)要的資金(jin)來源。疫情在短期內對房(fang)企資金(jin)鏈造(zao)成考(kao)驗。資金(jin)流入(ru)方面，占比近(jin)50%的銷售回款減少，房(fang)地產企業(ye)的資金(jin)鏈將受(shou)到嚴重(zhong)沖擊，尤其是中(zhong)小房(fang)企。

根據(ju)人民法院公(gong)告，截止2020年4月8日，受(shou)疫情影響，節后65天內共84家房地產開發(fa)企業(ye)破產清算，均為地方(fang)中小(xiao)房企；數量較去年同期增(zeng)加25.3%。

—危中(zhong)之機

（一）需求升級

1、部分租賃需求轉為購房需求，疫情后租戶將傾向于購買自有住房。
2、購買和持有第二居所意愿提升。
3、以大戶型為代表的改善型需求在疫情期間被進一步激發
4、對住房產品升級的需(xu)求更明確

（二）地方政府態度

1、經濟增長激勵：過去三年房地產投資平均每年拉動我國經濟增長約0.43個百分點（20.09%*2.13%）。
2、房地(di)產(chan)投資(zi)下行(xing)對(dui)關(guan)(guan)聯(lian)行(xing)業就業的(de)(de)影(ying)響(xiang)：從產(chan)業關(guan)(guan)聯(lian)系數來看(kan)，房地(di)產(chan)業與國家統計局分(fen)類的(de)(de)42個行(xing)業均有(you)不同程度的(de)(de)完全(quan)關(guan)(guan)聯(lian)關(guan)(guan)系，因此，疫情(qing)對(dui)房地(di)產(chan)業的(de)(de)影(ying)響(xiang)也會傳導到這(zhe)些行(xing)業。

專家觀(guan)點(dian)：

一(yi)旦疫情得到有(you)效(xiao)控制(zhi)，而供給端不能(neng)滿足被(bei)抑(yi)制(zhi)的需求，尤其在一(yi)線(xian)(xian)和核心二(er)線(xian)(xian)等經(jing)濟基(ji)礎較(jiao)好、城市管理效(xiao)率(lv)較(jiao)高、產業(ye)及醫療(liao)資源較(jiao)發達的城市，那(nei)么，什么將是這些地區調(diao)控的重點(dian)？如何能(neng)在較(jiao)大程度上穩(wen)定經(jing)濟增(zeng)長？

危中之機如何把(ba)握？聽(ting)專家深度(du)解讀(du)。

三(san)、如(ru)何緩解(jie)大規(gui)模減(jian)稅降費政策及(ji)經濟下滑對地(di)方財政壓(ya)力的(de)影響？

2019年中央一(yi)般(ban)公共(gong)預算(suan)(suan)收入89305億元，為預算(suan)(suan)的(de)99.45%，同比增(zeng)(zeng)長4.50%，低于2018年增(zeng)(zeng)速(su)0.84個百分(fen)點(dian)(dian)；地方一(yi)般(ban)公共(gong)預算(suan)(suan)本級收入101077億元，為預算(suan)(suan)的(de)98.42%，同比增(zeng)(zeng)長3.24%，低于2018年增(zeng)(zeng)速(su)3.79個百分(fen)點(dian)(dian)。

2019年(nian)1-11月中(zhong)央和(he)地(di)方政(zheng)府性基金收入(ru)(ru)同比分(fen)別為2.2%和(he)10%，較2018年(nian)全年(nian)分(fen)別下滑2.0和(he)13.8個百分(fen)點。地(di)方政(zheng)府性基金收入(ru)(ru)增速大(da)幅(fu)下滑的主要原因是國有土地(di)出讓收入(ru)(ru)增長的大(da)幅(fu)放緩。

2019年1-11月(yue)房地(di)(di)產相(xiang)關稅(shui)收(shou)收(shou)入(ru)累計(ji)2.8萬(wan)億(yi)元（占全國(guo)(guo)稅(shui)收(shou)收(shou)入(ru)、全國(guo)(guo)公共財(cai)(cai)政(zheng)收(shou)入(ru)的18.5%和15.5%），土(tu)地(di)(di)出讓收(shou)入(ru)5.7萬(wan)億(yi)元，兩者之和相(xiang)當于全國(guo)(guo)公共財(cai)(cai)政(zheng)收(shou)入(ru)與政(zheng)府性(xing)基金收(shou)入(ru)合計(ji)的34.6%。地(di)(di)方財(cai)(cai)政(zheng)壓力(li)愈加明顯(xian)，23個省市(shi)財(cai)(cai)政(zheng)自給(gei)率不足50%，僅(jin)8個省市(shi)財(cai)(cai)政(zheng)自給(gei)率高于50%：

盡管(guan)2019年土(tu)地(di)市場整體熱度不高，但(dan)土(tu)地(di)出讓金卻再創新(xin)高，2019年全國土(tu)地(di)成(cheng)交(jiao)總金額高達(da)6.8萬億元(yuan)，同比增長14.3%。土(tu)地(di)出讓金超過1000億元(yuan)的(de)城市有(you)16個，土(tu)地(di)財政(zheng)收(shou)入仍(reng)是地(di)方財政(zheng)收(shou)入極其(qi)重要的(de)組(zu)成(cheng)部分，經測(ce)算，當前大部分城市土(tu)地(di)政(zheng)策(ce)依(yi)賴(lai)(lai)現象都(dou)很嚴(yan)重，近九成(cheng)城市土(tu)地(di)財政(zheng)依(yi)賴(lai)(lai)度超過50%。

觀點：

不論是(shi)土(tu)地房地產稅收(shou)(shou)在以往(wang)土(tu)地財政(zheng)中(zhong)的(de)重要性(xing)，還是(shi)疫(yi)情對(dui)其他行(xing)業稅收(shou)(shou)的(de)沖(chong)擊與影響，目前地方政(zheng)府比較可(ke)行(xing)的(de)做法是(shi)什么？

四、如何(he)破(po)解(jie)當前(qian)房地(di)產稅收征管難題？

土(tu)(tu)地(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)一(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)面存在清算程(cheng)(cheng)序繁(fan)(fan)瑣、成本項(xiang)目繁(fan)(fan)多，計算過程(cheng)(cheng)復(fu)雜，對(dui)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)征(zheng)管(guan)要(yao)求很高，基(ji)層稅(shui)(shui)(shui)務(wu)人(ren)員對(dui)房(fang)地(di)(di)(di)產企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)經營方(fang)(fang)(fang)式、開發(fa)程(cheng)(cheng)序和(he)經營規律不(bu)(bu)熟(shu)悉，完全勝任此項(xiang)工作的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)人(ren)員少(shao)，而委托中介機構進(jin)行(xing)(xing)清算審核也存在人(ren)為主觀(guan)及對(dui)政策(ce)掌握程(cheng)(cheng)度(du)等(deng)因素，影響(xiang)清算審核結果(guo)；另一(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)面土(tu)(tu)增(zeng)(zeng)稅(shui)(shui)(shui)清算涉及測繪(hui)、工程(cheng)(cheng)造價等(deng)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)房(fang)產市場知識，需要(yao)即懂財務(wu)又熟(shu)練掌握現行(xing)(xing)土(tu)(tu)增(zeng)(zeng)稅(shui)(shui)(shui)政策(ce)的(de)(de)(de)(de)多學科、復(fu)合型專(zhuan)業(ye)(ye)人(ren)才，而當前基(ji)層征(zheng)管(guan)力(li)量(liang)的(de)(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)能力(li)不(bu)(bu)足(zu)；第三，房(fang)地(di)(di)(di)產行(xing)(xing)業(ye)(ye)發(fa)展速度(du)快，需納(na)入(ru)管(guan)理的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目多，一(yi)(yi)線稅(shui)(shui)(shui)收征(zheng)管(guan)工作任務(wu)繁(fan)(fan)重，征(zheng)管(guan)力(li)量(liang)嚴重不(bu)(bu)足(zu)，受時間、精(jing)力(li)和(he)業(ye)(ye)務(wu)水平限制，無法(fa)滿足(zu)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)管(guan)理需要(yao)。

國家、各省(sheng)市(shi)針對土地(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)稅出(chu)臺(tai)的(de)(de)文件有限，房地(di)產行業管理不規范，對企業提供(gong)的(de)(de)土地(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)(zhi)稅清算等相關鑒證業務的(de)(de)法律(lv)責任規定不多(duo)。

現(xian)行土地增值稅(shui)政策不夠(gou)完善，存(cun)在較多(duo)模糊(hu)地帶，如：清算(suan)和審核(he)等(deng)問題解釋不詳、個別文件可操作性有待完善等(deng)，實際清算(suan)，爭議(yi)更多(duo)，各種(zhong)沒(mei)有列舉的費用扣除項目(mu)還有很多(duo)。另外(wai)，由于(yu)后(hou)續管理(li)制度不健全(quan)，造成管理(li)前后(hou)脫節(jie)，存(cun)在較大(da)稅(shui)收風險。

從土地增值稅立法算起，該項工作只有近兩年才得到重視，相關的數據資源極少，各區域普遍存在稅源底冊不清、行業數據較少、第三方監管數據資源少的情況，最終工作成果受人員素質影響巨大，缺乏客觀性、全面性和評判標準。審核管理過程缺乏信息化手段對審核過程的有效監督與準確評判，對局方后期的相關審計和復審工作帶來較大風險。

觀點：

如(ru)何(he)對房地(di)(di)產(chan)政策(ce)進行深度(du)解(jie)讀并規范化貫穿至稅收(shou)征(zheng)管整個過程(cheng)，充分發揮現有數(shu)據(ju)在稅收(shou)征(zheng)管過程(cheng)中(zhong)各方的應用(yong)價值？如(ru)何(he)以國家頂層(ceng)數(shu)據(ju)治理(li)思路(lu)，應用(yong)信息化解(jie)決方案，為房地(di)(di)產(chan)稅收(shou)征(zheng)管提質增效降風險？

6月9日晚19:30中南財經政法大學(xue)薛鋼(gang)教授(shou)攜(xie)手實戰(zhan)專(zhuan)家(jia)王德強老師(shi)，共同為您解惑~~

五、課(ke)程對象

稅務(wu)(wu)、財政機關單位人(ren)員，政府相關管理(li)人(ren)員，房地產(chan)企業管理(li)人(ren)員及(ji)財務(wu)(wu)人(ren)員，稅務(wu)(wu)師、會計師事務(wu)(wu)所等。

六、講師介紹

薛鋼

中南財經政法大學財政稅務學院副院長，教授，博士生導師,注冊會計師；
目前兼任中國財政學會理事、中國國際稅收研究會理事、學術委員；
中國法學會財稅法學研究會理事；
中國稅收籌劃研究會理事；
湖北省法學會財稅法學研究會常務理事。
主要研究方向是財稅基礎理論、稅收制度與政策、稅收征管和企業涉稅風險控制。

國家級(ji)視(shi)頻公開課《財政(zheng)學》主(zhu)(zhu)講，省(sheng)級(ji)精(jing)品課程《中(zhong)國稅(shui)制》主(zhu)(zhu)講，中(zhong)南財經政(zheng)法大學財稅(shui)干訓中(zhong)心主(zhu)(zhu)講。承(cheng)擔湖(hu)北省(sheng)注(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)冊會(hui)(hui)計(ji)師協(xie)會(hui)(hui)、武(wu)漢(han)市注(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)冊會(hui)(hui)計(ji)師協(xie)會(hui)(hui)、湖(hu)北省(sheng)中(zhong)央(yang)企業會(hui)(hui)計(ji)協(xie)會(hui)(hui)、中(zhong)華(hua)會(hui)(hui)計(ji)網校華(hua)中(zhong)分校等組織的注(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)冊會(hui)(hui)計(ji)師、注(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)冊稅(shui)務師、高級(ji)經濟師等培(pei)訓工作。

目前主(zhu)持國家社科基金(jin)課題(ti)1項(xiang)，省部(bu)級(ji)課題(ti)6項(xiang)，出版(ban)專著2部(bu)，并在《財政(zheng)(zheng)研究(jiu)》、《稅(shui)務(wu)研究(jiu)》、《國際稅(shui)收》、《中(zhong)國稅(shui)務(wu)》、《中(zhong)國財政(zheng)(zheng)》、《中(zhong)國軟科學》、《中(zhong)國人(ren)口(kou)資(zi)源與環(huan)境》等學術期刊發(fa)表論文80余篇。

王德強

協(xie)同軟件(jian)副總經理，稅(shui)(shui)收(shou)數據分(fen)析顧問，在房地產(chan)(chan)行業(ye)稅(shui)(shui)收(shou)信(xin)息化管理和地產(chan)(chan)財稅(shui)(shui)風(feng)險(xian)管理領域具有10余(yu)年的實踐經驗。多(duo)次為(wei)稅(shui)(shui)務局、房地產(chan)(chan)企業(ye)提供土(tu)地增值(zhi)稅(shui)(shui)清算培訓(xun)、房地產(chan)(chan)行業(ye)管理信(xin)息化提專業(ye)培訓(xun)。