《國家(jia)稅務總局山東省(sheng)稅務局土(tu)地增值稅清算(suan)管理辦法》公告及解讀
2022-12-29 2773
為加(jia)強和規范土地(di)(di)增值(zhi)稅(shui)清算管理(li)，國家稅(shui)務(wu)(wu)總(zong)局(ju)山東(dong)省(sheng)稅(shui)務(wu)(wu)局(ju)制定了《國家稅(shui)務(wu)(wu)總(zong)局(ju)山東(dong)省(sheng)稅(shui)務(wu)(wu)局(ju)土地(di)(di)增值(zhi)稅(shui)清算管理(li)辦法》，現予以發布。
公告解讀
一、《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的適用范圍？
辦法適用于于山東省范圍內（不含青(qing)島市）房地產開發(fa)項目土地增值稅清算管理(li)工作。
二、《辦法》對房地產開發項目管理有什么具體要求？
辦法第六條依據《國(guo)(guo)家稅(shui)(shui)務(wu)總(zong)局土地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)清算管(guan)理規程》（國(guo)(guo)稅(shui)(shui)發(fa)(fa)〔2009〕91號）、《國(guo)(guo)家稅(shui)(shui)務(wu)總(zong)局關(guan)于修訂(ding)土地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)納稅(shui)(shui)申(shen)報表的通知》（稅(shui)(shui)總(zong)函〔2016〕309號）等規定，明確“房(fang)地產(chan)開發(fa)(fa)企業應在(zai)取得土地使(shi)用權并(bing)獲得房(fang)地產(chan)開發(fa)(fa)項(xiang)目(mu)(mu)施工許(xu)可后30日(ri)內，向主(zhu)管(guan)稅(shui)(shui)務(wu)機關(guan)報送(song)土地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)項(xiang)目(mu)(mu)登記信(xin)息，并(bing)在(zai)每次(ci)轉讓（預(yu)售）房(fang)地產(chan)時(shi)，按月報送(song)項(xiang)目(mu)(mu)的進度和變化情況(kuang)”。
三、如何確定土地增值稅清算單位?
辦法第(di)七條規定“土地增值稅以政府規劃部門核發的(de)(de)《建設(she)工(gong)程規劃許可(ke)證》確認的(de)(de)房地產(chan)開發項目為(wei)單位進(jin)(jin)行(xing)清算，對連續24個月內規劃、施工(gong)的(de)(de)房地產(chan)開發項目，可(ke)將相關《建設(she)工(gong)程規劃許可(ke)證》確認的(de)(de)房地產(chan)開發項目合并為(wei)一個單位進(jin)(jin)行(xing)清算”。
舉例說明：某房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)(mu)立項(xiang)后(hou)，取(qu)(qu)得(de)(de)建(jian)(jian)(jian)設用(yong)地(di)規(gui)(gui)劃(hua)許(xu)(xu)(xu)可，后(hou)續(xu)報建(jian)(jian)(jian)取(qu)(qu)得(de)(de)《建(jian)(jian)(jian)設工程(cheng)(cheng)規(gui)(gui)劃(hua)許(xu)(xu)(xu)可證》，以《建(jian)(jian)(jian)設工程(cheng)(cheng)規(gui)(gui)劃(hua)許(xu)(xu)(xu)可證》確(que)認的(de)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)(mu)為單位進行(xing)清算，如果連續(xu)24個月取(qu)(qu)得(de)(de)多個《建(jian)(jian)(jian)設工程(cheng)(cheng)規(gui)(gui)劃(hua)許(xu)(xu)(xu)可證》，并(bing)進行(xing)施工建(jian)(jian)(jian)設的(de)，可將多個《建(jian)(jian)(jian)設工程(cheng)(cheng)規(gui)(gui)劃(hua)許(xu)(xu)(xu)可證》確(que)認的(de)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)(mu)合并(bing)為一個單位進行(xing)清算。
四、如何確定普通住房標準？
根據《山(shan)(shan)東省(sheng)財政(zheng)廳(ting) 山(shan)(shan)東省(sheng)地(di)方稅務(wu)局 山(shan)(shan)東省(sheng)建(jian)設廳(ting)關于公布山(shan)(shan)東省(sheng)享受優惠政(zheng)策(ce)普通(tong)住房(fang)標準(zhun)的通(tong)知》（魯建(jian)房(fang)字［2005］27號）規定“我省(sheng)確定享受優惠政(zheng)策(ce)的普通(tong)住房(fang)標準(zhun)為(wei)同(tong)時(shi)滿足(zu)以(yi)下條件：住宅小區建(jian)筑容積(ji)率(lv)1.0以(yi)上(shang)、單(dan)套建(jian)筑面積(ji)120平(ping)方米以(yi)下、實際成交價格(ge)低于同(tong)級別土(tu)地(di)上(shang)住房(fang)平(ping)均交易價格(ge)1.2倍以(yi)下。允許單(dan)套建(jian)筑面積(ji)和價格(ge)標準(zhun)適當浮(fu)動，上(shang)浮(fu)比例不得(de)超過20%”。
五、土地增值稅預征率和核定征收率是怎么規定的？
辦(ban)法第十(shi)二條規(gui)定(ding)“普通住宅(zhai)預(yu)征(zheng)(zheng)(zheng)率2%-3%、非普通住宅(zhai)預(yu)征(zheng)(zheng)(zheng)率2%-3%、其(qi)他類型房地產預(yu)征(zheng)(zheng)(zheng)率2%-4%。各市稅務(wu)局在上述規(gui)定(ding)的幅度內確(que)定(ding)適當的預(yu)征(zheng)(zheng)(zheng)率，并報省稅務(wu)局備案”。
辦法第三(san)十八條規(gui)定(ding)“普通住(zhu)宅核定(ding)征收率(lv)(lv)5%,非普通住(zhu)宅、其他類型房地產核定(ding)征收率(lv)(lv)6%”。
六、哪些收入暫不預征土地增值稅？
為支持房(fang)(fang)(fang)地產市場平(ping)穩(wen)健康(kang)發展，辦法將暫不(bu)預征范圍(wei)擴大為“房(fang)(fang)(fang)地產開發企(qi)業(ye)轉讓經政府(fu)批準建設的(de)廉(lian)租住(zhu)房(fang)(fang)(fang)、公共(gong)租賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)、經濟適用房(fang)(fang)(fang)等(deng)保障性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，棚戶區改(gai)造安置(zhi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)、危舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)改(gai)造安置(zhi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)等(deng)取(qu)得的(de)收(shou)入(ru)，暫不(bu)預征土地增值稅”。
七、《辦法》第十六條第(一)項“已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”和本條第(二)項“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”起始時間在具體工作中該如何掌握?
“剩余的可(ke)售建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)已經(jing)出租(zu)或自用(yong)的”是指已售建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)、視(shi)同銷(xiao)售面(mian)積(ji)以及用(yong)于(yu)出租(zu)與自用(yong)的可(ke)售建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)之和÷項目總可(ke)售建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)×100%≥85%。
“取(qu)得銷(xiao)售(shou)(預(yu)售(shou))許可(ke)(ke)證滿三年仍未銷(xiao)售(shou)完(wan)畢的”起(qi)始時間為清算項目最(zui)后一份預(yu)售(shou)許可(ke)(ke)證首次取(qu)得時間。
八、如何判定房地產銷售價格明顯偏低具有正當理由？
辦(ban)法第二十七條規定“對(dui)房地產銷售價格明顯偏低的以下情形，可視(shi)為有正當理由”：
1、法院判決(jue)或裁定的(de)轉讓價(jia)格；
2、采(cai)取政府指導價(jia)、限價(jia)等非市場(chang)定價(jia)方式銷售，能提供(gong)相(xiang)關主管部(bu)門(men)資料證(zheng)明的；
3、主管稅務機關認定的其他合理情形。
九、房地產開發企業在與政府約定的項目內建設配建房并無償移交政府指定單位的，收入和成本如何確定？
辦(ban)法(fa)第二十八條規(gui)定“對(dui)房地產開發企業在(zai)土地招拍(pai)掛環節，與政府(fu)約定在(zai)項目內建設配建房并無償移交(jiao)政府(fu)指(zhi)定單位的，土地增(zeng)值稅(shui)應按(an)照不含增(zeng)值稅(shui)收(shou)入確認收(shou)入”。
辦(ban)法第二十(shi)九條規(gui)定“對(dui)房地(di)產(chan)開發企(qi)業在(zai)土地(di)招(zhao)拍掛環(huan)節，與(yu)政(zheng)府約定在(zai)項目內建設(she)配建房并無償移(yi)交(jiao)政(zheng)府指定單位的，建設(she)配建房發生的建筑安(an)裝工程費(fei)，作為土地(di)成本在(zai)土地(di)增值(zhi)稅清算中予以(yi)扣(kou)除”。
十、《辦法》第二十九條規定“...隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除”，可移動家電家具、裝飾品等該如何處理？
裝(zhuang)修(xiu)是指為使(shi)建(jian)筑物(wu)、構(gou)筑物(wu)內(nei)、外空間達到一定的(de)環境要(yao)求，使(shi)用(yong)建(jian)筑裝(zhuang)飾(shi)材料，對建(jian)筑物(wu)、構(gou)筑物(wu)的(de)外表和內(nei)部進(jin)行(xing)修(xiu)飾(shi)處理的(de)工(gong)程建(jian)筑活動。可(ke)移動家(jia)電(dian)家(jia)具、日用(yong)品、可(ke)移動裝(zhuang)飾(shi)品等(deng)不(bu)(bu)屬(shu)于(yu)裝(zhuang)修(xiu)范圍，也(ye)不(bu)(bu)屬(shu)于(yu)土地增值稅征(zheng)收(shou)范圍，因此在清算(suan)時(shi)其采購成本(ben)不(bu)(bu)允許(xu)扣除。本(ben)著收(shou)入成本(ben)配比原則(ze)，在清算(suan)時(shi)按采購原價在收(shou)入中(zhong)同時(shi)剔(ti)除。
十一、同時開發多個房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在實際工作中該如何掌握?
辦法第二十九條(tiao)規定“同時開發多個房地產開發項目，但公共(gong)配套(tao)設施(shi)滯后建(jian)設的，滯后建(jian)設的公共(gong)配套(tao)設施(shi)按照受益對象分攤扣除(chu)”。
十二、屬于多個清算單位共同的土地成本和其他成本費用，如何扣除？
辦法第三十條第五(wu)款規(gui)(gui)定(ding)“屬(shu)于多個清算(suan)單位共同的(de)土地(di)成本，原(yuan)則上應(ying)按清算(suan)單位占(zhan)地(di)面(mian)積(ji)(ji)占(zhan)土地(di)總(zong)面(mian)積(ji)(ji)的(de)比例(li)計算(suan)分攤。無法取得清算(suan)單位占(zhan)地(di)面(mian)積(ji)(ji)的(de)，按清算(suan)單位規(gui)(gui)劃建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)占(zhan)總(zong)規(gui)(gui)劃建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的(de)比例(li)計算(suan)分攤”。
“屬于多個清(qing)算單位(wei)共(gong)同的其他成本費(fei)用，按清(qing)算單位(wei)規(gui)劃建筑面積占規(gui)劃總建筑面積的比(bi)例計算分(fen)攤”。
十三、同一清算單位中的土地成本、其他共同成本，如何扣除？
辦(ban)法(fa)第(di)三十條第(di)六款規定“同(tong)一清(qing)算單位中(zhong)的土(tu)地成本(ben)、其他成本(ben)費用(yong)，按不同(tong)類(lei)型房地產可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計(ji)算分攤。對于清(qing)算項目能夠提供獨(du)立的土(tu)地出(chu)讓合(he)同(tong)、劃撥協議、投資協議的，土(tu)地成本(ben)可直接歸集(ji)到受益對象”。
十四、室內精裝修成本如何扣除？
辦法第三十條第七款規定“對于單(dan)獨簽訂裝修合同、單(dan)獨結算、有明確受益對象的室內精裝修成本，可直接歸集”。
十五、利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入和發生的成本支出，如何扣除？
辦(ban)法第(di)三十二(er)條規定“房地(di)產開發企(qi)業處(chu)置利用地(di)下人(ren)防設施建造的車庫(ku)（位）等設施取得的收(shou)入(ru)，不征收(shou)土地(di)增值稅(shui)，在清算(suan)時不列(lie)收(shou)入(ru)，不扣除相應的成本”。
“不予(yu)扣除的(de)(de)(de)成本=測繪報(bao)告(gao)確(que)定的(de)(de)(de)地下人防設施建筑(zhu)面積÷測繪報(bao)告(gao)確(que)定的(de)(de)(de)總建筑(zhu)面積×建筑(zhu)安裝(zhuang)(zhuang)工程費（不包含有明確(que)受益對象的(de)(de)(de)室內精裝(zhuang)(zhuang)修成本）”
“房(fang)地產開(kai)發企業將(jiang)地下人防設(she)施無(wu)償移(yi)交給(gei)政府(fu)、公用(yong)事業單位用(yong)于非(fei)營利性社(she)會公共事業的(de)，其(qi)成本、費用(yong)可以扣除(chu)”。
十六、購買在建項目進行繼續建設再轉讓，如何扣除？
由于在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)工程(cheng)(cheng)出(chu)讓方在(zai)(zai)出(chu)讓在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)工程(cheng)(cheng)土地增值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)(suan)時，相應的(de)(de)土地和開(kai)發成(cheng)本(ben)已經加計扣(kou)(kou)除(chu)(chu)(chu)，為避免(mian)重復扣(kou)(kou)除(chu)(chu)(chu)，辦法第三十三條規(gui)定“房地產開(kai)發企業購買在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)項目后(hou)，繼續投(tou)入(ru)資金進行后(hou)續建(jian)(jian)(jian)設，在(zai)(zai)清(qing)算(suan)(suan)時，其購買在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)項目所支(zhi)付的(de)(de)價款和契稅(shui)(shui)允許扣(kou)(kou)除(chu)(chu)(chu)，但不得作為房地產開(kai)發費用按比例計算(suan)(suan)扣(kou)(kou)除(chu)(chu)(chu)以及加計20%扣(kou)(kou)除(chu)(chu)(chu)的(de)(de)基數。后(hou)續建(jian)(jian)(jian)設支(zhi)出(chu)的(de)(de)扣(kou)(kou)除(chu)(chu)(chu)項目處理按照土地增值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)(suan)的(de)(de)有(you)關規(gui)定執行”。
十七、符合什么條件，主管稅務機關可對房地產開發企業實行核定征收？
辦法第三十(shi)五條(tiao)規定“房地產開發企業(ye)符合(he)以(yi)下(xia)條(tiao)件之一的，主管稅務機(ji)關可實行核定征收”：
1、依照法律、行政法規(gui)的規(gui)定應當(dang)設置(zhi)但(dan)未設置(zhi)賬簿的；
2、擅自銷毀賬簿或者拒不(bu)提供(gong)納(na)稅資(zi)料的(de)；
3、雖(sui)設置賬簿(bu)，但賬目(mu)混亂或者成本(ben)資料、收(shou)入憑證、費用(yong)憑證殘缺不全，難以確(que)定轉讓收(shou)入或扣除(chu)項目(mu)金額的；
4、符合土地增值稅清(qing)算(suan)條件(jian)，房地產開(kai)發企業未按(an)照規定的(de)期(qi)限(xian)辦理清(qing)算(suan)手續(xu)，經(jing)主管(guan)稅務(wu)機關責令限(xian)期(qi)清(qing)算(suan)，逾期(qi)仍(reng)不清(qing)算(suan)的(de)；
5、申報(bao)的(de)計稅依(yi)據明顯偏低(di)，又無正當(dang)理由的(de)。
十八、核定征收土地增值稅的具體方法？
辦(ban)法(fa)第三十七(qi)條(tiao)規(gui)定“對房地(di)產開發項(xiang)目進行核(he)定征收(shou)(shou)時，應(ying)分別核(he)定收(shou)(shou)入或(huo)者扣(kou)除項(xiang)目金額(e)，確定增值(zhi)額(e)，按照適用稅率計算土地(di)增值(zhi)稅”。其中：
1、收入核定方法和順序：
一(yi)是(shi)按本企(qi)業在同(tong)一(yi)地(di)區、同(tong)一(yi)年度銷售的同(tong)類房(fang)地(di)產的平均(jun)價格確定(ding)；
二是由主管(guan)稅務機關參(can)照(zhao)當地當年(nian)、同(tong)類(lei)房地產的(de)市場價格(ge)或評估價值確定。
2、土地價款核定方法和順序：
一是土地管理部門提供的土地價款證明，契稅完稅憑證，人民法院判決、裁定的土地轉讓價格，人民法院執行不動產拍賣的土地成交價格等；
二是當年度同類地段交易價格；
三是當年度同(tong)類(lei)地段(duan)基(ji)準(zhun)地價(jia)。
3、四(si)項成本（前期工(gong)程(cheng)費(fei)、建筑(zhu)安裝(zhuang)工(gong)程(cheng)費(fei)、基礎設施(shi)費(fei)、開發間接費(fei)用）單位面積金額標準核(he)定方法：
一(yi)是參照當地建設工程造價管理部門公(gong)布的建安(an)造價定額(e)資(zi)料(liao)，結合(he)房屋結構、用途、區(qu)位等因素核(he)定；
二是參(can)照已(yi)完成清(qing)算審核的同期同類項目清算數(shu)據核定(ding)。
十九、土地增值稅清算稅款的補繳和退稅期限是如何規定的？
辦(ban)法第四十(shi)條規定(ding)“主管稅(shui)務機關確(que)定(ding)的補(bu)繳稅(shui)款期限原則(ze)上不得超過90日。房地產開發企業提(ti)出(chu)退(tui)稅(shui)申請(qing)的，主管稅(shui)務機關應當(dang)自受理退(tui)稅(shui)申請(qing)之日起(qi)90日內(nei)辦(ban)理退(tui)還手續(xu)”。
二十、清算繳納的土地增值稅可以追溯調整嗎？
辦法第四十二條規定“房地產開發企業自結算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內發生下列情形之一的，可向主管稅務機關一次性提出申請，調整清算稅額，退還多繳的土地增值稅稅款：
一是清(qing)算(suan)時未取得(de)(de)合法有效憑證而在清(qing)算(suan)后取得(de)(de)的(de)；
二是清算時未支付(fu)款項而在清算后支付(fu)的；
三是清算時應分(fen)攤(tan)(tan)但實際未(wei)能分(fen)攤(tan)(tan)的共(gong)同的成(cheng)本(ben)費用(yong)，清算后能夠按照受益對象、采用(yong)合理的分(fen)配方法(fa)分(fen)攤(tan)(tan)的”。
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來源：國家稅務總局山東省(sheng)稅務局
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