土(tu)地增值(zhi)稅清算審核內容要(yao)點及(ji)風險規(gui)避指(zhi)引
2022-12-29 4659
稅務機關征管手段不(bu)斷強化，土(tu)增(zeng)清(qing)算(suan)審核(he)(he)方式越(yue)發嚴苛，土(tu)增(zeng)清(qing)算(suan)審核(he)(he)趨勢異常嚴峻(jun)。因此，掌握土(tu)地(di)增(zeng)值稅清(qing)算(suan)審核(he)(he)要點、規避審核(he)(he)風險，是做好土(tu)地(di)證增(zeng)值稅清(qing)算(suan)工作的一項重(zhong)要事(shi)宜(yi)。
01 土地增值稅清算審核內容
土增清算審核內容主要(yao)可(ke)分為收入(ru)、成(cheng)(cheng)本及工程造價(jia)對比三部分，而考慮到開(kai)發成(cheng)(cheng)本一般占據總成(cheng)(cheng)本的70%以上，著重強調開(kai)發成(cheng)(cheng)本的扣除(chu)注意事項。
面積、收入審核
(1)審核項目立項批復，確定土地增值稅清算對象；
(2)審核“無證”，確保項目的清算范圍真實完整；
(3)審核測繪報告，確定項目的總建筑面積、可售面積及不可售面積；
(4)無法分別核算增值額的項目，按可售建筑面積平均分批計稅成本。
2、收入審(shen)核：
(1)評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守。
(2)獲取或編制土地增值稅清算項目收人明細表,復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。
(3)了解納稅人與土地增值稅清算項目相關的合同、協議及執行情況。
(4)查明收入的確認原則、方法,注意納稅人采用的國家統一會計制度與稅收規定以及不同稅種在收人確認上的差異。
(5)正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數據的準確性。
成本審核
1、取得土(tu)地使用權支付的金額審核：審核扣(kou)除項目的內容是否(fou)合(he)法、審核是否(fou)獲取(qu)合(he)法有效的憑證、審核扣(kou)除項目金額是否(fou)實際發生、審核扣(kou)除項目分攤方法是否(fou)合(he)理、合(he)規。
2、土地征用及拆遷(qian)補償費審核(he)：關(guan)注政府發布的拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)安(an)置辦法(fa)，核對本(ben)項目拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)有關(guan)的回遷(qian)(qian)任務、拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)政策、拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)位置、拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)戶數、應回遷(qian)(qian)面積(ji)、安(an)置面積(ji)等(deng)，與實(shi)際列支的拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)補償(chang)成本(ben)核對，是否存在多(duo)記、虛增的情形。
3、工程造價比對審(shen)核：審(shen)核(he)人(ren)員利用土(tu)地增值稅系統(tong)生成項目(mu)總造(zao)價(jia)(jia)(jia)、單位造(zao)價(jia)(jia)(jia)及(ji)各工程(cheng)分部造(zao)價(jia)(jia)(jia)，與(yu)納稅人(ren)清算申報的(de)建安成本進(jin)行比對，據此判斷企業(ye)申報的(de)項目(mu)總造(zao)價(jia)(jia)(jia)是(shi)否偏(pian)高，以及(ji)具體高在哪些(xie)細分工程(cheng)項目(mu)當中(zhong)，進(jin)而輔助審(shen)核(he)人(ren)員鎖(suo)定疑點(dian)，進(jin)行延伸審(shen)核(he)。
4、前期工程費審核(he)：設計(ji)費(fei)用的(de)(de)真(zhen)實性、是否虛增成(cheng)本、城市基礎設施配(pei)套費(fei)相(xiang)關內容、多(duo)個（或(huo)分期(qi)(qi)）項(xiang)目共同發(fa)生的(de)(de)前期(qi)(qi)工程費(fei)，是否按項(xiang)目合理分攤。
5、建筑安裝工程費審核：是(shi)否(fou)(fou)存在(zai)重復分(fen)包、重復結算的(de)情況；紅線外(wai)發生的(de)成(cheng)本；是(shi)否(fou)(fou)存在(zai)甲供(gong)材，甲供(gong)材部(bu)分(fen)是(shi)否(fou)(fou)重復扣除；裝(zhuang)飾裝(zhuang)修合(he)同(tong)審核；電梯成(cheng)本的(de)審核；票據的(de)合(he)規(gui)性
6、基礎設施費審(shen)核：開發小區(qu)內(nei)道路審核(he)；供(gong)電工程審核(he)；景觀(guan)綠(lv)化工程審核(he)；代收費用
7、公共配套(tao)設(she)施費審核：對(dui)公(gong)共(gong)配(pei)套(tao)設(she)(she)施的認定范圍(wei)；對(dui)公(gong)共(gong)配(pei)套(tao)設(she)(she)施移交手續的檢(jian)查；分(fen)期開發(fa)的項目，公(gong)共(gong)配(pei)套(tao)設(she)(she)施費(fei)的分(fen)攤(tan)
8、開發間(jian)接(jie)費用審核：票據(ju)的(de)(de)合(he)法有(you)效性；分期開發成本的(de)(de)分攤比例；應記入(ru)期間費(fei)用的(de)(de)開發成本；水電費(fei)的(de)(de)檢查
9、房地產開發費用審核：
（1）利息支出(chu)據實扣除時(shi)，是否取得金融(rong)機(ji)構證明，利率(lv)是否超過商業銀(yin)行同期(qi)貸款(kuan)利率(lv)；若(ruo)存在多個(ge)項(xiang)(xiang)目同時開發(fa)的情況，是(shi)否能按項(xiang)(xiang)目準確分攤。
（2）利息支出據實扣除時，是否存在借款未用于項目開發的利息支出；利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
10、與轉讓(rang)房地產有關的(de)稅費審核：營業稅(shui)、印花稅(shui)，城市(shi)維護建設(she)稅(shui)、教育費附加，地(di)方教育附加、地(di)位防護、價格調節集錦、預(yu)征(zheng)土地(di)增值稅(shui)
11、財政部規定的(de)其(qi)他扣除項目審核
造價對比操作
1、工程造(zao)價對比審核
02 土地增值稅清算審核風(feng)險點 清環節多、周期長
房地(di)(di)產開發項(xiang)目(mu)從立項(xiang)、設(she)(she)計、施工(gong)、驗(yan)收(shou)到交(jiao)付，涉及環節(jie)多，建設(she)(she)周期長。實務中，如果對房地(di)(di)產企業的(de)經營(ying)方式、開發程序和經營(ying)規律不夠(gou)熟悉，很容易造成缺(que)乏(fa)必要的(de)過程管理數據，導致清(qing)算時(shi)收(shou)入成本審核缺(que)乏(fa)依據的(de)狀況。
協同管理：涉(she)稅服務機構應用(yong)“數字稅所”內(nei)搭載的土地增值稅清算輔助系統(tong)，實現智能數據采集，多人(ren)協同辦(ban)公，工作(zuo)過程實現不同層級工作(zuo)人(ren)員的合理分工和標準化工作(zuo)程序，提升工作(zuo)效率(lv)，提高資源(yuan)配(pei)置率(lv)。
稅種多、關聯性強
涉稅票據多、成本分攤方法復雜
智(zhi)能分攤測(ce)算：但利用系統就可以實現智能分攤，自動生成多種測算方案，達到可視化。實現多方案對稅負、增值率、利潤率比對。
并(bing)且(qie)，系統可以根據不(bu)同的(de)區(qu)域配(pei)置(zhi)相應的(de)政(zheng)策，在(zai)沒有錄(lu)入詳細數據的(de)情況下，填寫匯總數，進(jin)行快速的(de)方案結果生成。
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