《國家稅(shui)務總局(ju)青島(dao)市稅(shui)務局(ju)房地產開發項(xiang)目土地增值稅(shui)清算管理辦法》的(de)公告(gao)及解讀
2022-12-29 2284
為規范(fan)房地(di)(di)產開發項(xiang)目土(tu)地(di)(di)增值稅(shui)清(qing)算(suan)管理，提高土(tu)地(di)(di)增值稅(shui)清(qing)算(suan)政策(ce)的確定性，國家(jia)稅(shui)務總局(ju)(ju)(ju)(ju)青島(dao)市稅(shui)務局(ju)(ju)(ju)(ju)制定了《國家(jia)稅(shui)務總局(ju)(ju)(ju)(ju)青島(dao)市稅(shui)務局(ju)(ju)(ju)(ju)房地(di)(di)產開發項(xiang)目土(tu)地(di)(di)增值稅(shui)清(qing)算(suan)管理辦(ban)法(fa)》，現(xian)予(yu)以發布。
公告解讀
《國家(jia)(jia)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)總(zong)局(ju)青島(dao)(dao)(dao)市(shi)(shi)(shi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)局(ju)關于(yu)公(gong)布繼續(xu)執行的(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收規(gui)范性(xing)文件目(mu)錄的(de)(de)公(gong)告》（國家(jia)(jia)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)總(zong)局(ju)青島(dao)(dao)(dao)市(shi)(shi)(shi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)局(ju)公(gong)告2018年(nian)(nian)第1號(hao)）中的(de)(de)《青島(dao)(dao)(dao)市(shi)(shi)(shi)地(di)(di)(di)方稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)局(ju)關于(yu)貫徹落實<山東省地(di)(di)(di)方稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)局(ju)土(tu)地(di)(di)(di)增值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)“三控一(yi)促”管(guan)理(li)辦法>若干問題(ti)的(de)(de)公(gong)告》（青島(dao)(dao)(dao)市(shi)(shi)(shi)地(di)(di)(di)方稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)局(ju)公(gong)告2018年(nian)(nian)第4號(hao)，以下(xia)簡稱(cheng)“2018年(nian)(nian)第4號(hao)公(gong)告”）于(yu)2022年(nian)(nian)9月20日到期，為規(gui)范房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開發項(xiang)目(mu)土(tu)地(di)(di)(di)增值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)清算管(guan)理(li)，提高(gao)土(tu)地(di)(di)(di)增值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)清算政(zheng)策的(de)(de)確定性(xing)，國家(jia)(jia)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)總(zong)局(ju)青島(dao)(dao)(dao)市(shi)(shi)(shi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)局(ju)制定了《國家(jia)(jia)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)總(zong)局(ju)青島(dao)(dao)(dao)市(shi)(shi)(shi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)局(ju)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開發項(xiang)目(mu)土(tu)地(di)(di)(di)增值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)清算管(guan)理(li)辦法》（以下(xia)簡稱(cheng)《管(guan)理(li)辦法》）。現解讀(du)如(ru)下(xia)：
一、《管理辦法》的主要內容有哪些？
根據財政部(bu)和(he)(he)國家(jia)稅務(wu)總局有關土地(di)增值(zhi)稅的政策(ce)規定，《管(guan)理(li)(li)辦法》包括土地(di)增值(zhi)稅清算(suan)條件(jian)、清算(suan)受(shou)理(li)(li)和(he)(he)審核、清算(suan)收入(ru)、扣除(chu)項(xiang)目、后(hou)續管(guan)理(li)(li)、中介機構管(guan)理(li)(li)等(deng)內(nei)容，對清算(suan)單位分(fen)期、地(di)下車庫（位）成本(ben)分(fen)攤、可(ke)直接計入(ru)受(shou)益對象的成本(ben)等(deng)問題進行了明確。
二、清算單位和清算單位分期是如何規定的？
2018年第4號公告規(gui)(gui)定，清算單位原則(ze)上以政府規(gui)(gui)劃(hua)(hua)部(bu)門頒(ban)發(fa)的《建設用(yong)地規(gui)(gui)劃(hua)(hua)許可證(zheng)》確(que)(que)認的項目(mu)來確(que)(que)定，對于(yu)不屬于(yu)“同期(qi)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)、同期(qi)施工(gong)、同期(qi)交付”的房地產項目(mu)，應(ying)分期(qi)進行清算。由(you)于(yu)房地產項目(mu)開發(fa)形式多(duo)樣，以上標準在實(shi)踐中有時(shi)會出(chu)現(xian)執行困(kun)難的問題(ti)。
為(wei)解決以上問題，《管理辦法》第六條規(gui)定(ding)(ding)，土地(di)增值稅清算(suan)單位原(yuan)則(ze)上以政府規(gui)劃(hua)(hua)部(bu)門頒(ban)發(fa)的(de)(de)《建(jian)(jian)設(she)用(yong)地(di)規(gui)劃(hua)(hua)許(xu)可(ke)證(zheng)》確(que)(que)認的(de)(de)項目(mu)來確(que)(que)定(ding)(ding)；對于(yu)多個《建(jian)(jian)設(she)用(yong)地(di)規(gui)劃(hua)(hua)許(xu)可(ke)證(zheng)》合并(bing)編制《建(jian)(jian)設(she)工程(cheng)規(gui)劃(hua)(hua)許(xu)可(ke)證(zheng)》的(de)(de)，房地(di)產開發(fa)企業可(ke)按(an)《建(jian)(jian)設(she)工程(cheng)規(gui)劃(hua)(hua)許(xu)可(ke)證(zheng)》確(que)(que)認的(de)(de)建(jian)(jian)設(she)項目(mu)確(que)(que)定(ding)(ding)清算(suan)單位。
按照(zhao)(zhao)上述(shu)原則確定(ding)(ding)的清算單位自(zi)取得(de)的第一(yi)個《建(jian)筑(zhu)工(gong)(gong)程(cheng)施工(gong)(gong)許可證》之日(ri)起超(chao)過5年未全(quan)部(bu)竣(jun)工(gong)(gong)的，原則上應按照(zhao)(zhao)已竣(jun)工(gong)(gong)驗收建(jian)筑(zhu)工(gong)(gong)程(cheng)確定(ding)(ding)清算單位進行清算。
舉例說明(ming)：某房地(di)(di)產開發項(xiang)(xiang)目立項(xiang)(xiang)后，2017年6月(yue)1日取(qu)得(de)一個《建(jian)設用地(di)(di)規劃許可證(zheng)》，分(fen)三期(qi)開發，2017年8月(yue)1日取(qu)得(de)第一個《建(jian)筑工(gong)程施工(gong)許可證(zheng)》。2022年7月(yue)30日，一、二期(qi)已竣(jun)工(gong)，第三期(qi)處于(yu)施工(gong)階段，應按照該《建(jian)設用地(di)(di)規劃許可證(zheng)》確認(ren)的項(xiang)(xiang)目一、二期(qi)作為一個清算單位(wei)進(jin)行清算。
三、竣工和竣工驗收如何確定？
《管理辦法》第六條(tiao)和(he)(he)第九條(tiao)所稱(cheng)竣工和(he)(he)竣工驗收，是指(zhi)除土地(di)開(kai)發外，其(qi)開(kai)發產(chan)品符(fu)合下列條(tiao)件(jian)之一：
(一)開發產品(pin)竣工證明材料已報房地產管理部(bu)門(men)備案;
(二)開(kai)發產品(pin)已開(kai)始投入(ru)使(shi)用(包括交(jiao)付購(gou)買方);
(三)開發產品已取得初始產權(quan)證明。
四、總建筑面積和可售建筑面積如何確定？
《管(guan)理辦(ban)法(fa)》第二十(shi)(shi)三條(tiao)、二十(shi)(shi)七條(tiao)的(de)總建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)指地上(shang)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)與(yu)地下(xia)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)之和(he)。建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)以(yi)政府規劃(hua)部門(men)(men)的(de)批(pi)復文件(jian)為準，對于(yu)項目最終(zhong)測(ce)(ce)繪面(mian)(mian)積(ji)(ji)與(yu)政府規劃(hua)部門(men)(men)批(pi)復文件(jian)不相符(fu)的(de)，經規劃(hua)等政府部門(men)(men)確認后，以(yi)測(ce)(ce)繪面(mian)(mian)積(ji)(ji)為準。
《管理辦法(fa)》第(di)九條、第(di)二十(shi)三條、第(di)二十(shi)九所稱的可售建筑(zhu)面積(ji)是指納入清算范圍的建筑(zhu)面積(ji)。
可(ke)售建(jian)筑面(mian)積(ji)=總(zong)建(jian)筑面(mian)積(ji)-產(chan)權屬(shu)于全體業主的公(gong)共配套設施建(jian)筑面(mian)積(ji)-已移(yi)交(jiao)的公(gong)共配套設施建(jian)筑面(mian)積(ji)-地下人防工程建(jian)筑面(mian)積(ji)
五、提供的清算資料有哪些變化？
為優化營商環(huan)境，減(jian)(jian)輕納稅人負擔，《管理辦法》第十一條(tiao)將清算土地(di)增值稅時(shi)提供(gong)的(de)紙質(zhi)資(zi)(zi)料由原規定的(de)23項(xiang)減(jian)(jian)少(shao)(shao)為10項(xiang)，減(jian)(jian)少(shao)(shao)紙質(zhi)資(zi)(zi)料改為提供(gong)電(dian)子資(zi)(zi)料，紙質(zhi)資(zi)(zi)料留存備(bei)查。
六、轉讓地下車庫（位），如何劃分清算類型？
《管(guan)理辦(ban)法》第(di)(di)七(qi)條(tiao)(tiao)、第(di)(di)二十三條(tiao)(tiao)明(ming)確了(le)轉讓(rang)無(wu)產權的(de)地(di)(di)下車庫（位(wei)）按照其(qi)他類型(xing)房地(di)(di)產核算增值(zhi)額(e)。《管(guan)理辦(ban)法》第(di)(di)十六條(tiao)(tiao)明(ming)確了(le)房地(di)(di)產開發企業處置利用地(di)(di)下人防工程(cheng)建造(zao)的(de)車庫（位(wei)）等設施(shi)取得的(de)收入，不(bu)計入土地(di)(di)增值(zhi)稅收入。
七、房地產開發企業用建造的房地產安置回遷戶的，安置用房如何確認收入？
《管理(li)辦法》第十七條規定，房地產(chan)(chan)開發企業用(yong)建造的(de)(de)房地產(chan)(chan)安(an)(an)(an)置回遷(qian)戶的(de)(de)，安(an)(an)(an)置用(yong)房視(shi)同銷售(shou)處理(li)。由于拆(chai)遷(qian)安(an)(an)(an)置形式多樣，對按(an)照第十七條第（一）款和第（二(er)）款方(fang)法確定視(shi)同銷售(shou)價(jia)格有困(kun)難的(de)(de)，可參(can)照該(gai)項目按(an)貨(huo)幣(bi)補償方(fang)式計(ji)算(suan)的(de)(de)補償價(jia)款加上(shang)向被拆(chai)遷(qian)人(ren)實際收取(qu)的(de)(de)價(jia)款計(ji)算(suan)收入。
八、對建設用地邊界線外支出如何扣除？
為規范建設用地邊界線外支(zhi)(zhi)出(chu)扣(kou)除問題，《管理(li)辦(ban)法(fa)》第二十二條(tiao)規定，房地產開發企業為取得國有土(tu)(tu)地使用權(quan)(quan)，按照縣(xian)（市、區） 級以上政府部門(men)要求，在項(xiang)目建設用地邊界線外建設安置房項(xiang)目、公(gong)共(gong)服務設施發生(sheng)的(de)拆遷補償(chang)和(he)工程支(zhi)(zhi)出(chu)，凡在土(tu)(tu)地招拍掛公(gong)告或者國有土(tu)(tu)地使用權(quan)(quan)出(chu)讓(rang)合同（協議）中明確約定的(de)，計入取得土(tu)(tu)地使用權(quan)(quan)所支(zhi)(zhi)付的(de)金額，準予扣(kou)除。
九、工程監理費是否可以扣除？
《管(guan)理辦法》第二十三條(tiao)的(de)開(kai)發(fa)間接費(fei)包括(kuo)建設過程(cheng)中實際發(fa)生并支(zhi)付(fu)的(de)工程(cheng)監理費(fei)。
十、可直接計入受益對象的成本有哪些？
考慮到(dao)同(tong)(tong)一清算單位(wei)中(zhong)，存(cun)在保障(zhang)性(xing)住房、地(di)下設施等(deng)可以單獨確定土(tu)地(di)成本的情(qing)形，《管理辦法(fa)》第二十九條(tiao)明(ming)(ming)確了以下扣除項目可直(zhi)接(jie)計入受益對象：能夠(gou)提供獨立的土(tu)地(di)出(chu)讓合(he)同(tong)(tong)、劃撥協議；同(tong)(tong)一土(tu)地(di)出(chu)讓合(he)同(tong)(tong)明(ming)(ming)確不(bu)同(tong)(tong)類型(xing)房地(di)產的土(tu)地(di)出(chu)讓金；單獨簽訂裝修合(he)同(tong)(tong)、單獨結算、有明(ming)(ming)確受益對象的室內裝修費用。
十一、尾盤申報單位扣除項目金額如何計算？
《管理辦法(fa)》第三十三條規(gui)定的單位扣除項(xiang)目(mu)金(jin)額=扣除項(xiang)目(mu)總金(jin)額（不(bu)含與轉讓房地產有關(guan)的稅金(jin)）÷可售(shou)建筑面積。
十二、在什么情況下對土地增值稅清算審核結果進行調整？
《管理辦法》第三(san)十五(wu)條(tiao)規(gui)定，符(fu)合規(gui)定情形之一(yi)的，房地產開發企業可在收(shou)到清(qing)算(suan)審核(he)結論(lun)之日起(qi)三(san)年內，申請(qing)調整土地增值稅(shui)清(qing)算(suan)審核(he)結果。
《管(guan)(guan)理(li)辦法》第三十六(liu)條規定，主(zhu)管(guan)(guan)稅(shui)務機(ji)關出(chu)具(ju)清(qing)算(suan)審核結(jie)論后，如(ru)稅(shui)務機(ji)關、審計、財政等政府部門發現開(kai)發企業少計收入或多計扣除(chu)項目金額導(dao)致少繳應納(na)稅(shui)款的(de)，主(zhu)管(guan)(guan)稅(shui)務機(ji)關應當調整原清(qing)算(suan)審核結(jie)論。
十三、哪些房地產開發項目可以適用原清算規定進行土地增值稅清算？
《管理辦(ban)(ban)法(fa)(fa)》第四十(shi)二(er)條(tiao)規(gui)定(ding)(ding)，本(ben)(ben)辦(ban)(ban)法(fa)(fa)自2022年9月21日起施行(xing)。本(ben)(ben)辦(ban)(ban)法(fa)(fa)下發(fa)之日起，主(zhu)管稅務(wu)機(ji)關(guan)受理清算(suan)申報資(zi)料(liao)(liao)的(de)房(fang)地產項目，應按(an)照本(ben)(ben)辦(ban)(ban)法(fa)(fa)執行(xing)。對本(ben)(ben)辦(ban)(ban)法(fa)(fa)下發(fa)之日前，主(zhu)管稅務(wu)機(ji)關(guan)已受理清算(suan)申報資(zi)料(liao)(liao)，2022年9月21日前未出具(ju)清算(suan)審核結論(lun)的(de)房(fang)地產開發(fa)項目，可按(an)原清算(suan)規(gui)定(ding)(ding)執行(xing)，也可按(an)照本(ben)(ben)辦(ban)(ban)法(fa)(fa)執行(xing)。
主管(guan)稅(shui)務機(ji)關受理清(qing)算申(shen)報資料(liao)是指主管(guan)稅(shui)務機(ji)關按規定(ding)受理土(tu)地(di)增值稅(shui)清(qing)算申(shen)報資料(liao)，并(bing)出具清(qing)算受理通(tong)知書。
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來源：國家(jia)稅(shui)務(wu)總局(ju)山東(dong)省青(qing)島市稅(shui)務(wu)局(ju)
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