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隨著城(cheng)市(shi)發展(zhan)的(de)(de)(de)腳步不(bu)斷加(jia)快，房地產行(xing)業正面臨著新的(de)(de)(de)挑(tiao)戰和(he)機遇。在這個過程中，土(tu)地增(zeng)值稅作為一(yi)項重要的(de)(de)(de)財(cai)務(wu)成(cheng)(cheng)本，對(dui)于(yu)每位業務(wu)人員來說都非常重要。并且成(cheng)(cheng)本分(fen)攤(tan)方(fang)法的(de)(de)(de)選(xuan)擇對(dui)土(tu)地增(zeng)值稅清算稅負(fu)具有(you)十(shi)分(fen)重要影響，不(bu)同的(de)(de)(de)選(xuan)擇，可能導致的(de)(de)(de)土(tu)地增(zeng)值稅稅負(fu)不(bu)一(yi)樣。在此就分(fen)攤(tan)方(fang)法及常見(jian)問題答疑進(jin)行(xing)綜(zong)合梳理。

一、按照土地增值稅清算的框架，房地產項目的成本主要由取得土地的成本和房地產開發成本兩大部分組成：

• 取得土地的成本
  

• 房地產開發成本：土地征用及拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費
  

二、清算單位中的清算對象問題

• 二分(fen)法(fa)：普通住宅、非普通與非住宅，遼寧(ning)執行二分(fen)法(fa)。

• 三(san)分法：普通住宅(zhai)、非(fei)普通、非(fei)住宅(zhai)。江蘇執(zhi)行(xing)三(san)分法。

• 四分(fen)法：普(pu)通住宅(zhai)、非(fei)普(pu)通、非(fei)住宅(zhai)、別墅。青島執(zhi)行四分(fen)法。

• 國(guo)家(jia)與(yu)省(sheng)沒有統(tong)一(yi)規定的，各(ge)地自行(xing)處理。

三(san)、房地產項目(mu)成本要(yao)素間(jian)的基本分攤(tan)原則如下：

（1）取得土地的成(cheng)本(ben)/土地征(zheng)用及拆遷補償費的分攤原則：

土地成(cheng)本包括土地出(chu)讓金和(he)繳納的相(xiang)關稅費。應用占地面積(ji)法和(he)建筑面積(ji)法進行分攤，且應注意(yi)以下細節。

• 分(fen)期開(kai)發(fa)的(de)項目，可以按占(zhan)地面積分(fen)攤。

• 對同(tong)一項目(mu)里(li)不同(tong)類型的建(jian)筑(zhu)物土(tu)地成本按照建(jian)筑(zhu)面積進行分攤。

• 對(dui)占(zhan)(zhan)地(di)(di)相對(dui)獨立(li)的(de)不同(tong)類型(xing)房地(di)(di)產，可按該類型(xing)房地(di)(di)產占(zhan)(zhan)地(di)(di)面(mian)積占(zhan)(zhan)該項目房地(di)(di)產總占(zhan)(zhan)地(di)(di)面(mian)積的(de)比例計算(suan)分攤土地(di)(di)成本。

（2）前期工程費(fei)、基礎設施費(fei)、公共配套設施費(fei)、開發(fa)間接(jie)費(fei)用分攤原則：可售建筑面積法(fa)(fa)、占地面積法(fa)(fa)。

（3）建筑(zhu)安裝工(gong)程(cheng)費分攤(tan)原則：直接成(cheng)本法、可售建筑(zhu)面積(ji)法、層(ceng)高(gao)系數建筑(zhu)面積(ji)分攤(tan)法。

四、如何利用土地增(zeng)值稅測(ce)算功能進行快速測(ce)算？

主要依賴于(yu)快速測算(suan)工(gong)具。您只(zhi)需輸入相(xiang)關數據，如土(tu)地購(gou)買成(cheng)(cheng)本(ben)、建設(she)成(cheng)(cheng)本(ben)、銷售收入等，工(gong)具將自(zi)動計算(suan)出應(ying)繳的(de)土(tu)地增值稅(shui)。

稅(shui)收政策不(bu)斷變化(hua)，我們在做土地(di)增(zeng)值稅(shui)清(qing)算時一(yi)定(ding)要及時掌握最新政策規定(ding)，尤其各地(di)對(dui)于分攤原則和方法還有(you)不(bu)同規定(ding)，在此提醒大家一(yi)定(ding)做到及時了解，遵循稅(shui)法，避免不(bu)必要的風險(xian)。