土地增值(zhi)稅清算(suan)之地下室成本如何分攤
2023-08-07 1683
在土地增值稅(shui)(shui)清(qing)算過(guo)程中(zhong)，地下室成(cheng)本(ben)是否(fou)納(na)入清(qing)算范圍存在諸多(duo)爭議(yi)，實務(wu)中(zhong)，通常由當(dang)地稅(shui)(shui)務(wu)局(ju)的執行(xing)口徑(jing)或(huo)審(shen)核人員(yuan)的個人理解(jie)決定，同時(shi)也(ye)會(hui)出現潛在的涉稅(shui)(shui)風險。
一、成本分攤原則
根據國(guo)稅(shui)發〔2006〕187號《國(guo)家稅(shui)務(wu)總局關于房地(di)產開(kai)發企業土(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)清算管理有關問(wen)題的(de)(de)通知》第四條第五點(dian)屬于多(duo)個房地(di)產項(xiang)目共(gong)同的(de)(de)成本費用，應按(an)清算項(xiang)目可(ke)售建筑面積占多(duo)個項(xiang)目可(ke)售總建筑面積的(de)(de)比例或其他(ta)合理的(de)(de)方(fang)法，計(ji)算確(que)定清算項(xiang)目的(de)(de)扣除(chu)金額。
根據國稅(shui)發(fa)〔2009〕91號《土地增值(zhi)稅(shui)清算管(guan)理規程》第二十一(yi)條(tiao)第五點納稅(shui)人分(fen)期開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)或(huo)者同時開(kai)發(fa)多個(ge)項(xiang)目(mu)的(de)，或(huo)者同一(yi)項(xiang)目(mu)中(zhong)建造不同類型房(fang)地產(chan)的(de)，應按照受益對象(xiang)，采用合(he)理的(de)分(fen)配方法，分(fen)攤(tan)共同的(de)成本(ben)費用。”
二、地下室成本分攤
在稅(shui)(shui)務(wu)(wu)局日常實操中，各地稅(shui)(shui)務(wu)(wu)局執(zhi)行口徑差異很大，有的稅(shui)(shui)務(wu)(wu)局只分(fen)攤基礎(chu)的建安成本，也有稅(shui)(shui)務(wu)(wu)局除了洋房專屬(shu)成本外全部要(yao)分(fen)攤。
根據城市居(ju)(ju)(ju)住(zhu)區規(gui)(gui)劃設(she)計規(gui)(gui)范(fan)1.0.5“居(ju)(ju)(ju)住(zhu)區的(de)規(gui)(gui)劃設(she)計，應(ying)遵循下列基本(ben)原則：適(shi)應(ying)居(ju)(ju)(ju)民(min)的(de)活動(dong)規(gui)(gui)律，綜(zong)合考慮日照、采(cai)光、通風、防災、配(pei)建設(she)施及(ji)管理要求，創(chuang)造安全、衛生、方便、舒適(shi)和優美的(de)居(ju)(ju)(ju)住(zhu)生活環(huan)境(jing)”。也就是(shi)說不論是(shi)否建設(she)地(di)下車庫(ku)(ku)，開發商均應(ying)按照規(gui)(gui)劃要求為居(ju)(ju)(ju)住(zhu)區配(pei)建綠化、水、電、氣、道路、管網等(deng)。故綠化、水、電、氣、道路、管網等(deng)的(de)受益(yi)主體為住(zhu)宅及(ji)商業(ye)，應(ying)分攤給受益(yi)的(de)住(zhu)宅及(ji)商業(ye)，不應(ying)該給地(di)下車庫(ku)(ku)進(jin)行(xing)分攤。
三、地下室面積
項(xiang)目規劃(hua)的(de)(de)(de)時候經濟技術指標上(shang)有地(di)(di)下室的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，地(di)(di)下室驗收的(de)(de)(de)時候建(jian)設工程竣工驗收規劃(hua)條件核實證明上(shang)面(mian)(mian)(mian)有地(di)(di)下室的(de)(de)(de)驗收面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。通常用驗收面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)/車(che)位(wei)個數來算單個車(che)位(wei)的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。地(di)(di)下室的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)在整體(ti)建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)中占(zhan)比(bi)較大，會分攤相對(dui)比(bi)較多的(de)(de)(de)成本(ben)。
一(yi)般(ban)地下室由(you)車(che)位(wei)劃線(xian)面(mian)(mian)積(ji)、行車(che)通道、設備間、消防間、樓梯間、結(jie)構(gou)柱等構(gou)成(cheng)。車(che)位(wei)劃線(xian)面(mian)(mian)積(ji)一(yi)般(ban)在(zai)15㎡左右(you)，分(fen)攤車(che)位(wei)通道、消防間等后(hou)的(de)面(mian)(mian)積(ji)通常在(zai)32㎡左右(you)。也(ye)就(jiu)是說按照(zhao)劃線(xian)面(mian)(mian)積(ji)分(fen)攤的(de)車(che)位(wei)成(cheng)本較按照(zhao)驗收面(mian)(mian)積(ji)分(fen)攤的(de)成(cheng)本的(de)少一(yi)半。
地下室土地增值稅的分攤問題涉及多方利益關系，往往需要耗費大量時間和精力才能得出合理的結果。現在提供一種全新的解決方案，讓分攤地下室成本變得簡單高效！
1、快速測算：可(ke)以根據不同的區(qu)域(yu)配置(zhi)相應的政(zheng)策(ce)，在沒有(you)錄入詳細(xi)數據的情況下，填(tian)寫匯總數，進行快速的方案結果生成。
2、精準預(yu)(yu)估：依托先進的人工(gong)智能技(ji)術，對多種復(fu)雜情況進行模擬和預(yu)(yu)估，確(que)保結果的準確(que)性(xing)和可靠性(xing)。
3、高效便捷(jie)：省去了繁瑣的手工計算(suan)過程，輕松(song)完成地下室成本分攤的煩惱，亦(yi)可將(jiang)測算(suan)數據(ju)直接導出，將(jiang)更多時(shi)間投入到關鍵業務(wu)中。
綜上，快速(su)測算方案(an)是企業(ye)在(zai)掌握項目的總體數據后，在(zai)沒有錄(lu)入詳細數據的情(qing)況下(xia)，填寫匯總數，進行快速(su)的方案(an)結果生成。是提前了解繳稅所(suo)設置的一種(zhong)快速(su)方法(fa)。
在實際(ji)應(ying)用中，企業和個人應(ying)該(gai)根據(ju)不同類型房產的具體情況，選擇最合適的分攤方法，并合理計算土(tu)地增值稅。同時應(ying)當(dang)遵守相關(guan)法規，準(zhun)確上傳繳納(na)稅金，以維(wei)護自(zi)身合法權益并促(cu)進經濟(ji)發展(zhan)。
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