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房地產開發企業進行土地增值稅清算，將有關收入、成本、費用按要求在不同期間和不同項目間進行合理歸集既是納稅人的一項重要義務，也是主管稅務機關開展前期管理和清算審核重點關注的方面。

由于不同分攤方法下，所計征的土地增值稅稅額存在差異，而土地成本是構成企業加計扣除費用和開發費用計提基數的重要組成部分，能否選擇正確的成本分攤方法將對企業稅負產生重大影響。

一、土地成(cheng)本分攤(tan)錯誤的涉(she)稅風險

常(chang)見的(de)成本分攤方(fang)法(fa)包括(kuo)建筑面積(ji)法(fa)、占(zhan)地面積(ji)法(fa)、直接成本法(fa)、層(ceng)高系(xi)數法(fa)、預算(suan)造價法(fa)。實(shi)踐中，稅務機(ji)關確認的(de)其他合理方(fang)法(fa)也(ye)可以適(shi)用(yong)于扣(kou)除項目(mu)分攤。正因土地增值稅計稅依據中收入和扣(kou)除項目(mu)的(de)認定非常(chang)復雜，而分攤方(fang)法(fa)適(shi)用(yong)錯誤，將(jiang)嚴重(zhong)影響納稅人對成本、費用(yong)的(de)歸集、分配(pei)，引發涉稅風(feng)險。例(li)如以下問題：

（一）不同分攤方法下稅負水平存在顯著差異

（二）成本分攤方法不當，補繳土地增值稅和滯納金

（三）具(ju)體(ti)案例內容點(dian)擊文末“閱讀原文”進行查(cha)看

二(er)、房企如何選擇扣(kou)除項目分攤(tan)方法

(一)關注(zhu)分攤方法的(de)地方性差異

國家和廣東省暫(zan)時是未有明(ming)確(que)同一清算(suan)單位或不同清算(suan)單位分攤方法，但廣州市有明(ming)確(que)規定。

《中華人(ren)民共和國土地(di)增(zeng)值稅暫行(xing)條例實施細則》第九條規定(ding)：納稅人(ren)成(cheng)片(pian)受(shou)讓(rang)土地(di)使用權(quan)后，分(fen)期分(fen)批開發、轉(zhuan)讓(rang)房地(di)產的(de)，其扣除(chu)項目金額(e)的(de)確定(ding)，可按轉(zhuan)讓(rang)土地(di)使用權(quan)的(de)面積占總面積的(de)比例計算分(fen)攤(tan)，或(huo)按建筑(zhu)面積計算分(fen)攤(tan)，也可按稅務機關確認的(de)其他方(fang)式計算分(fen)攤(tan)。

國稅發[2009]91號：納稅人分期(qi)開(kai)發項目(mu)或者(zhe)同(tong)(tong)時開(kai)發多個項目(mu)的(de)，或者(zhe)同(tong)(tong)一項目(mu)中建造不同(tong)(tong)類型房地產的(de)，應按照受益對象，采(cai)用(yong)合理的(de)分配方法，分攤共同(tong)(tong)的(de)成本費用(yong)。

廣東(dong)省地方稅(shui)務(wu)局(ju)公告2014年第3號：納稅(shui)人(ren)分(fen)(fen)期開(kai)(kai)發項(xiang)目(mu)或者(zhe)同(tong)時開(kai)(kai)發多個項(xiang)目(mu)的，或者(zhe)同(tong)一項(xiang)目(mu)中(zhong)建造(zao)不同(tong)類(lei)型(xing)房地產的，應按照受(shou)益對(dui)象，采(cai)用(yong)合理的分(fen)(fen)配方法，分(fen)(fen)攤共同(tong)的成本費(fei)用(yong)。

穗地稅函[2014]175號(hao)（2014年9月10日(ri)）

能準確歸(gui)集(ji)的直接歸(gui)集(ji)（受益(yi)原則(ze)歸(gui)集(ji)），不(bu)能歸(gui)集(ji)的按以下分攤方法：

同一清算(suan)單(dan)位內：按建筑(zhu)面積分配

不同清算(suan)(suan)單位：土地成本按各清算(suan)(suan)單位占地面(mian)積比；

其(qi)他(ta)共同成本按各清(qing)算單位(wei)總可售建筑面(mian)(mian)(mian)積比例(li)分(fen)攤(tan)，不(bu)能按照總可售建筑面(mian)(mian)(mian)積比例(li)計(ji)算分(fen)攤(tan)的（比如有未(wei)建項目(mu)，無(wu)法(fa)確定建筑面(mian)(mian)(mian)積時(shi)）按清(qing)算單位(wei)土地面(mian)(mian)(mian)積比例(li)計(ji)算分(fen)攤(tan)。

(二)據實申報扣(kou)除項(xiang)目，正確(que)履行納稅義務(wu)

根據國稅(shui)發〔2006〕187號(hao)(hao)、國稅(shui)發〔2009〕91號(hao)(hao)等現行(xing)有效的稅(shui)收(shou)政策(ce)，土地增值稅(shui)以開發項目為清(qing)(qing)算(suan)單(dan)(dan)位(wei)(wei)，不同(tong)清(qing)(qing)算(suan)單(dan)(dan)位(wei)(wei)發生(sheng)的成(cheng)(cheng)本(ben)費(fei)用(yong)不得相互抵減，屬于(yu)多個清(qing)(qing)算(suan)單(dan)(dan)位(wei)(wei)共同(tong)發生(sheng)的成(cheng)(cheng)本(ben)費(fei)用(yong)，應當在各個清(qing)(qing)算(suan)單(dan)(dan)位(wei)(wei)之間按照一定方法進(jin)行(xing)合(he)理分配或分攤(tan)。

(三)強化與稅(shui)務機關溝通的有效性

在金稅(shui)工程(cheng)大力推廣應用下，稅(shui)務部(bu)門通過(guo)數(shu)字化工具和數(shu)據分(fen)析技術，能夠更加(jia)精確地監控和審(shen)查企業(ye)的納稅(shui)行為(wei)。在土地增值稅(shui)清(qing)算中，稅(shui)務部(bu)門尤其關注成(cheng)本費用的合理性和真(zhen)實性，以防止企業(ye)利用不(bu)合規的分(fen)攤方法來規避稅(shui)務責任(ren)。

因此，在土地增值稅清算環節，納稅人應當配合稅務機關清算審核，積極與稅務機關就扣除項目的真實性、歸集的準確性以及法律法規等的適用性問題進行溝通協商，爭取適用有利于企業的分攤方法。

（四(si)）借助土(tu)地增值稅(shui)測算功(gong)能(neng)進行快速測算

輸入相關項目數據(ju)，根據(ju)本地(di)允許的(de)政策，在此模塊進行(xing)多方(fang)(fang)案(an)的(de)測算。對不同方(fang)(fang)案(an)的(de)應(ying)補(bu)（退）土地(di)增值(zhi)稅、稅負、增值(zhi)率等(deng)進行(xing)比對分析(xi)，選取最優的(de)方(fang)(fang)案(an)。

1、點擊(ji)“新建方案(an)”填寫(xie)方案(an)的名稱，選擇測算方式，快速測算：可(ke)以(yi)直接(jie)填寫(xie)相應(ying)的數(shu)據，進行測算。

2、點(dian)擊進入“分攤方法(fa)選擇”界面，選擇“清算分類方法(fa)”“土地(di)分攤方法(fa)”以“及利息支出扣(kou)除(chu)方式”，根(gen)據企業已(yi)有數據的實際(ji)情(qing)況填寫完成后進行快速測算即可。

可以根據不同(tong)的(de)區域配置相(xiang)應(ying)的(de)政策，在(zai)沒有錄入詳細數據的(de)情況(kuang)下，填寫匯總(zong)數，進行快(kuai)速的(de)方案結果生成。

即(ji)刻體驗，讓工(gong)作(zuo)更簡單！