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代收費用(yong)在(zai)(zai)土(tu)(tu)地(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅上(shang)政(zheng)策(ce)是(shi)(shi)一(yi)貫的(de)(de)(de)，從財(cai)稅字(zi)[1995]48號(hao)文件(jian)規(gui)(gui)定(ding)起，到(dao)國(guo)稅發(fa)[2007]132號(hao)文件(jian)，再到(dao)國(guo)稅發(fa)[2009]91號(hao)文件(jian)，政(zheng)策(ce)并(bing)沒(mei)有(you)什么新變化(hua)，只(zhi)是(shi)(shi)又一(yi)次強調了代收費用(yong)的(de)(de)(de)處理規(gui)(gui)定(ding)而已(yi)。至于(yu)計征與否就是(shi)(shi)看(kan)代收費用(yong)是(shi)(shi)否計入房(fang)價內，并(bing)且此(ci)代收費用(yong)必須是(shi)(shi)縣級以上(shang)人(ren)民政(zheng)府要(yao)求(qiu)房(fang)地(di)(di)產開(kai)發(fa)企業代收的(de)(de)(de)。所以代收費用(yong)在(zai)(zai)土(tu)(tu)地(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅上(shang)的(de)(de)(de)規(gui)(gui)定(ding)是(shi)(shi)確定(ding)且明確的(de)(de)(de)。近期(qi)我們(men)在(zai)(zai)做土(tu)(tu)地(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅清算審核過程(cheng)中，就發(fa)現了這樣一(yi)個(ge)案例：

案例描述：

某開發(fa)商與燃氣集團有限公司簽訂天(tian)然(ran)氣配接費工(gong)程(cheng)開發(fa)協議（天(tian)然(ran)氣用(yong)(yong)途只(zhi)限于居(ju)民灶用(yong)(yong)、洗浴(yu)），約定由開發(fa)商負責(ze)收(shou)取該(gai)項(xiang)目(mu)(mu)一期1678戶居(ju)民燃氣用(yong)(yong)戶安裝工(gong)程(cheng)費，每戶按2500元收(shou)取，合計為419.5萬(wan)元。該(gai)項(xiang)目(mu)(mu)進(jin)行土地增值稅清算時，開發(fa)商將此代(dai)收(shou)費用(yong)(yong)計入成(cheng)(cheng)本進(jin)行了成(cheng)(cheng)本扣除(chu)。

在(zai)應用(yong)房地產項目動(dong)態管(guan)理系統(tong)進行風險檢測時，系統(tong)風險預警，提示(shi)疑點方向(xiang)如下：

案例分析：

由上圖可以看出，稅務機關在利用信息化審核時將準確獲取該疑點方向，并通過疑點方向調取該單位會計資料以及售房合同，確認房價中不包含此燃氣費用，同時調查該小區業主來確認此費用是按照每戶2500元單獨收取，最后，稅務機關給出的審核意見：確認此費用不允許扣除，并調減成本419.5萬，同時還要核查營業稅是否足額繳納。

我們建議：

在土地增(zeng)值稅清算審(shen)核時，對代收費用的(de)處(chu)理應注意以下兩點：

（1）確認燃氣開戶費(fei)是否單獨(du)收取。

若房價中不含(han)，則(ze)成本不予(yu)扣除。

若(ruo)房價中包(bao)含(han)，則不允許計(ji)入加計(ji)扣除(chu)以(yi)及房地(di)產(chan)開(kai)發費用計(ji)算(suan)基(ji)數。可調取會(hui)計(ji)資料，售(shou)房合同(tong)（必須包(bao)含(han)補充協議或(huo)附件(jian)）中核實(shi)或(huo)抽查(cha)詢問購(gou)房者,天然氣(qi)(qi)或(huo)暖氣(qi)(qi)等開(kai)口費是(shi)包(bao)含(han)在房價中還(huan)是(shi)單獨收(shou)取，以(yi)確認房價中是(shi)否包(bao)含(han)。

（2）若以上代收費用為價外(wai)單獨收取，需核(he)查(cha)營業稅是(shi)否足額繳納(na)。

因此，建議中介或企業在申報前應用房地產項目動態管理系統對項目申報數據進行風險檢測，系統會自動進行風險提示，發現該費用不能進行成本扣除，同時提供應對策略、應補充資料和政策依據，中介或企業可根據提示自行調整、規范數據后再行申報，避免不必要的麻煩。

相關的政策：

國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發[2009]91號）第二十八條 代收費用的審核。
　　對(dui)于縣(xian)級(ji)以上人民政(zheng)府(fu)要(yao)求房地產開發企業(ye)在售房時(shi)代收(shou)(shou)的(de)各(ge)項費(fei)(fei)用(yong)，審核其代收(shou)(shou)費(fei)(fei)用(yong)是(shi)否(fou)計(ji)入(ru)房價并(bing)向購買方一并(bing)收(shou)(shou)取；當代收(shou)(shou)費(fei)(fei)用(yong)計(ji)入(ru)房價時(shi)，審核有無將代收(shou)(shou)費(fei)(fei)用(yong)計(ji)入(ru)加計(ji)扣除以及房地產開發費(fei)(fei)用(yong)計(ji)算基數的(de)情(qing)形。

財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規定關于地方政府要求房地產開發企業代收的費用如何計征土地增值稅的問題
　　對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。
　　對于(yu)代(dai)收(shou)(shou)(shou)(shou)費(fei)用(yong)作(zuo)為(wei)(wei)轉(zhuan)讓(rang)收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)計稅(shui)(shui)的，在(zai)計算扣(kou)除項目金額(e)(e)時，可予(yu)以扣(kou)除，但(dan)不允(yun)許作(zuo)為(wei)(wei)加計20%扣(kou)除的基數(shu)；對于(yu)代(dai)收(shou)(shou)(shou)(shou)費(fei)用(yong)未作(zuo)為(wei)(wei)轉(zhuan)讓(rang)房地產的收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)計稅(shui)(shui)的，在(zai)計算增值額(e)(e)時不允(yun)許扣(kou)除代(dai)收(shou)(shou)(shou)(shou)費(fei)用(yong)。

河北省(sheng)物價(jia)(jia)局關(guan)于規范天然氣價(jia)(jia)格管(guan)(guan)理的指導意(yi)見（冀(ji)價(jia)(jia)管(guan)(guan)2015 119號）第五(wu)條第二款規范相(xiang)關(guan)收(shou)費。城市燃(ran)氣初裝費授權市、縣人民政府管(guan)(guan)理，并報上一級(ji)價(jia)(jia)格主(zhu)管(guan)(guan)部(bu)門備(bei)案(an)。其(qi)中，新建商品房燃(ran)氣初裝費，由房地(di)產(chan)開發(fa)企業繳納(na)，不(bu)得向用(yong)戶單獨收(shou)取，相(xiang)關(guan)政策及既有(you)住房燃(ran)氣初裝費標準按照市、縣人民政府具(ju)體規定(ding)(ding)執(zhi)行(xing)。天然氣計量(liang)裝置使(shi)用(yong)到規定(ding)(ding)年(nian)限后，由天然氣經營企業負責更換，所需費用(yong)計入企業成本。（發(fa)文(wen)時間2015.06.16）

河北省物(wu)價局 河北省住房和城鄉建設(she)(she)廳關(guan)于(yu)規范(fan)居民供(gong)(gong)熱(re)收(shou)(shou)費有關(guan)問題的通(tong)知(冀價管〔2016〕132號)第三條(tiao)鑒于(yu)新建住宅首次(ci)供(gong)(gong)熱(re)實行整(zheng)體(ti)供(gong)(gong)熱(re)，其首次(ci)采(cai)暖費用納入房價（采(cai)暖期按當地人民政府公布(bu)的時(shi)(shi)間執行），統(tong)一由開發建設(she)(she)單(dan)位交納，不得向居民用戶單(dan)獨收(shou)(shou)取、重復收(shou)(shou)取。（發文時(shi)(shi)間2016.06.21）

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